2012年土地流拍潮会否重现
 
　　 那么，2012年土地流拍潮会否重现？对于未来土地市场走势有何影响？政府和开发企业在这样的关键时间段采取什么样的策略应对土地市场的新变化？

　　从全国30个典型城市经营性土地成交的楼板价来看，2011年为1619元/平方米，与上年同期相比下降15%，增幅较上一年回落24个百分点。30个典型城市楼板均价同比的大幅回落反映出土地市场逐渐回归理性。

　　与此同时，房地产调控已进行一年有余，受此影响，土地市场自2011年下半年开始表现出颓势，底价成交成为主流趋势，土地“准流拍”频频出现，2012年1月份土地市场更是进入冰冻期，2月土地市场也难见回暖趋势，如果调控政策严厉程度持续执行，今后一段时期内有可能会有更多的土地流拍现象的发生。

 　　而在春节前夕，国土资源部表示2012年供地指标从严从紧，优先保障房，保障房建设力度和规模的增加，使地方政府面临更大资金压力。上海市财政局编制的《上海市2011年全市及市本级预算执行情况 2012年全市及市本级预算(草案)》显示，2012年上海国有土地使用权出让收入的预算数为1250亿，比去年下调了近3成，这表明，政府层面对今年上海土地市场并不乐观，预计短期内土地市场的颓势难以改变。

　　那么，土地流拍现象是否会因为市场的颓势而出现流拍潮呢？同策咨询研究中心总监 张宏伟认为，土地流拍现象不可避免，但不可能长时间大规模出现流拍潮。原因有四：

　　第一、政策调控层面“外紧内松”，对市场成交量来讲是一定程度的利好，有利于部分观望的购房者尤其是以自住需求为主的购房者入市购房，市场成交量回暖，开发企业的资金就不至于那么紧张，此时，开发企业还会出手买地，就不至于土地市场流拍现象频现。

　　第二、作为长期性的市场开发战略，大型开发企业为了企业高周转的运行，不会停止拿地。拿万科来讲，近几年万科的土地储备基本上维持在4-6年的市场消化期，如果万科不持续拿地，那么，就难以维持这么大体量的开发和效果规模，其行业地位也难以维系。

　　第三、长时间大规模出现流拍潮有可能导致未来2-3年之后的房地产市场供需失衡，相关部门应该合理把控未来房地产市场的供应。

　　第四、在全国1.84万亿地方债2012年集中偿还期，地方政府必然会通过适度下调土地出让价格，增加土地供应数量，保证土地不流拍，在此基础上保证财政稳定。具体可能有这么几种方法：

　　1、调整土地指标，如增加容积率、放松建筑限高、降低土地的精装修住宅比例等；

　　2、邀请开发企业推荐会，为房企定制土地出让，作为招商引资的重任；

　　3、提供优质地块，重点项目或扶植项目优先安排贷款；

　　4、下调起拍价格，减少土地出让金首付比例或保证金比例，付款周期灵活安排。