为什么是温州的房价最先开始大幅下跌？为什么又是二手房开始先跌？……一切的一切，都是待解的问号。

　　在温州房产降价潮的背后，隐藏着诸多有待解开的谜团，比如，现在投资客是不是已经离场？房价下跌之后刚性需求能否接受？等等。在此，唯有通过抽丝剥茧，找到降价的真正原因所在，才有助于我们更加清晰地认识温州楼市。同时，也更加有利于我们对未来市场的走向有一个直观的把握。

　　谜团一：为何温州房价率先下跌？

　　全国执行“限购令”的城市超过40多个，为何到目前为止，仅仅只是温州的二手房市场开始出现降价潮呢？比如在上海、北京、深圳等一线城市，同样存在投机炒作现象，但这些城市的价格却是从新房开始小范围调整，而并非来自二手房。

　　“最主要的原因就在于温州的投资客通过过度负债的方式参与房地产投机。”中国社科院金融所研究员尹中立一针见血地指出。记者在温州采访过程中了解到，二手房出现大面积降价发生在去年10月份，而恰恰就在此时，温州老板“跑路”现象集中爆发，民间借贷危机重重。

　　尹中立说，温州的民间金融十分发达，因而包括企业主在内的投资者可以运用高利贷，采用过度负债的方式参与房地产投机。记者在采访中也了解到，最近几年温州投资者通过民间借贷投资房地产的现象比比皆是。在房价快速上涨阶段，房产投机来钱快，交投活跃，借贷双方都有回旋的余地。但一旦房价停止上涨，交易停滞之后，这场游戏就变得没法再继续“玩下去”。

　　温州老板“跑路”事件的发生，其实只是温州民间借贷危机集中爆发的一个具体体现。与高利贷无法撇清关系的房地产投资，在市场发生猛烈挤兑的时候，自然无法独善其身。复旦大学地产运营研究所所长蔡为民表示，当挤兑发生之后，投资客没有别的收入来源偿还高利贷，卖房还钱成为当务之急。

　　因此，在温州发生了大面积降价抛售现象。

　　谜团二：降价缘何从二手房开始？

　　温州房价的回落为何从二手房开始呢？

　　在过去一年里，北京、上海等地楼市也出现了变化，但人们发现只是部分新建楼盘采取降价销售策略，而二手房价相对较为坚挺。而温州却是从二手房开始，反过来影响到新房市场，这样的变化意味着什么呢？

　　温州中小企业发展促进会会长周德文估计，温州有民间资本6000亿元至8000亿元，前几年大量民间资本活跃于矿产资源、房地产、农产品等方面。虽然无法准确估算出投资在房地产领域的具体数额，但绝对不低。除了部分资金流入房产开发领域之外，还有一部分是中小投资者，资金以直接购买商品房的形式存在于楼市。

　　当温州民间借贷出现问题之后，为什么企业的日子要好过个人呢？周德文解释说，相比较而言，企业融资的门路较多，因此尽管去年出现挤兑风波，但温州的开发商还是能够通过其他方式借到款项，暂时渡过难关。而个人如果背负高利贷债务，收入来源有限，那么唯有通过变现房产来脱困了。

　　21世纪不动产温州区域分部副总经理叶柏峰也证实了这个观点。他表示，去年第四季度急抛房中，很大一部分是因为投资客手中资金周转失灵所致。“我认识的一个投资客，每个月仅利息就达上百万元，人家都上门逼债来了，不卖房他有别的选择吗？”叶柏峰说。