楼市运行最新态势

　　房地产投资与保障房建设被数字化：2011年1-9月份，全国房地产开发投资44,225亿元，同比增长32.0%。新开工面积147,775万平方米，增长23.7%。在楼市调控寒冬的大背景下房地产投资没有出现大规模回调，很重要的原因是今年1000万条的保障性住房和棚户区改造开工率高达98%。从用地指标而言，今年我国保障性安居工程用地计划是7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%；从贷款资金而言，截止9月末全国保障性住房开发贷款余额2808亿元。前三季度累计增加1150亿元，占同期房地产开发贷款增量的52.3%。考虑保障房开工后的建设周期，目前的贷款实现量与需求量之间的巨大落差，显示保障房并没有完全进入实质建设阶段，资金需求或许仅满足三分之一。由此，房地产对投资的拉动并非如数字所显示的真实。

　　商品房销售买房人观望色彩浓：往年的“金九银十”变为今年的“铜九铁十”。9月份万科的销售额125.1亿元，同比下降12%；保利67.36亿，同比下降26.21%；金地37.8亿，同比下降36%；中海销售额66亿，同比下降18%；绿城销售额17亿，同比下降76%；碧桂园销售额27亿，同比下降20.5%。整体而言，各大房企销售额大幅萎缩，库存增大。对应实际有效需求受政策限制未能得到释放，如果形象化描述就是“行业资金链枯竭，市场需求堰堵湖”。

　　土地“流拍”成为关键词：在行业资金链紧张下，流拍成为主题词。从当前的土地溢价率看，底价成交成为常态，房企土地获取溢价能力提升。前9个月的全国土地出让金同比首次出现下滑2.24%。在财政压力和土地供应计划完成压力下，各城市土地供应均开始放量。9月全国一线城市土地挂牌价环比小幅回落至2461元/平米，同比降幅为34.29%；二线城市的土地挂牌价格1186元/平米，同比降幅为31.78％；三线城市的土地挂牌价为922元/平米，同比增幅为33.95％，主要集中在非限购区域。

　　经济下行的楼市政策须精装修

　　如果我们判断寒冬将长时间的持续，那么冰激凌最好小心吃。

　　鉴于高层对房地产的紧缩言之凿凿，我们不太相信楼市紧缩会很快转向。然而，政策的精装修却是必不可少的！就资金层面而言，预计会有以下几点：第一、存款准备金率急需下调，只有这样银行才有钱可贷，市场才能有足够的流动性；第二、开发贷与按揭贷的利率须差异化，对于首次购房的真实需求应给予一定的利率优惠，而对于多次购房的投机客则加大其购房成本。对于行业资质优、品牌好的开发商应优先发放开发贷；第三、货币政策应该从“聚焦增量”转向“增量与存量双关注”，之前我们更多的是关注直接向市场注入流动性，但随着“货币托媒”现象的加重，更值得关注的是如何增加货币的流动速度以及如何激活民间资本等存量货币。

　　就小产权房而言，全国人大财经委发出的声音值得关注。与股市的“大小非”问题类似，楼市的“大小非问题”迟早是我们不可回避的问题之一。值得庆幸的是高层开始关注、研究和思考这个问题。小产权房的“阳光化”将是大的趋势。

　　就保障房而言，在没彻底解决公平分配问题的前提下大规模建设低品质保障房，不仅对资金或是土地都是一种低效率。保障房建设货币化分配或许是一个更好的选择。

　　就限购政策而言，如何突然取消势必引来报复性反弹，这不仅对政府公信力或是市场都将是极大的损害。更好的选择或许是限购令继续保持，但在执行层面适度放松，这是下一段完全可以想象的事情。