关键词3

　　合同解除权

　　合同中应避免使用“悔约”

　　问题：合同解除权约定不明

　　房屋买卖合同一般约定：“若卖方悔约，应退还买方所支付的购房款，同时向买方支付相当于双倍定金的违约金；若买方中途悔约，卖方已收取的定金不予退还。”这一条款的表述，导致双方对合同是否赋予当事人任意解除权产生争议：有的认为，只要承担相应法律后果，合同就可任意解除；有的认为，合同能否解除仍应遵循双方就解除权行使的约定或法定解除的情形。

　　案例：庄先生购买了一套房子。当时，双方约定了总房款，并约定房款的支付方付及时间，要待卖家办出产权证后双方再协商。签约后，庄先生依约付了2万元定金。后来，卖家不想卖房，引发了官司。诉讼中，卖家主张，他只要双倍返还定金，就可依约解除合同。法院认为，协定中的“悔约”约定，是“违约责任”内容的约定，并非对当事人享有任意解除权的约定，卖家不能据此主张解除合同。

　　司法提醒：在合同中，建议增加约定解除权的行使条件，并作详细列举。此外，要规范合同用语，取消“悔约”这一表述。因“悔约”并非清晰的法律术语，容易引起争议，房屋买卖合同应避免使用。同时，合同还应明确约定行使解除权的后果。

　　关键词4

　　户口迁移

　　违约了，但无需赔偿

　　问题：户口迁移约定不明

　　不少房屋买卖合同，对出卖人户口迁移时间没有约定，或有约定迁移义务但未约定相应的违约责任，导致争议处理时缺乏合同依据，无法保护守约方的利益。

　　案例：叶先生向邱先生购买房子。合同约定，邱先生最迟于2008年底前迁出全部户口。结果邱某在2009年1月份才迁出户口，叶先生起诉请求赔偿损失。由于合同并未约定迟延迁出户口的违约责任，叶先生的损失赔偿缺乏依据，导致利益无法得到保护。

　　司法提醒：首先，户口迁移问题应列入买卖合同的主文，避免口头承诺。其次，对办理户口迁移的时间及相关义务的承担，应作出明确具体的约定。再次，对违约责任的承担需明确约定，避免因无约定或约定不明导致索赔缺乏直接依据。