焦点2

无物业或无业委会 小区由谁管？

    除了业主的违法行为监管难，福州还存在许多无物业小区，它们的管理也一直是个难题。一些小区旧物业公司合同到期，业主大会尚未成立或业主大会没有就解聘、选聘物业服务企业作出决定，造成“管理真空”，也经常使得小区物业服务中断。

草案：引进“居委会代管”制度

    针对这一问题，草案规定，未实施物业管理的旧住宅区应当按照有关规定实施综合改造，推行专业化物业服务。街道办事处（乡镇人民政府）应当组织改造后的旧住宅区业主成立业主大会，选举业主委员会。业主大会无法成立的，街道办事处（乡镇人民政府）可以指定村（居）民委员会代行业主委员会职责，确定管理方案，签订管理规约。

    有物业，未能选举产生业委会或者业委会拒不履行职责的，经20%以上业主提议，可由物业所在地的村(居)民委员会代行业主委员会的职责。

对于旧物业公司合同期满，业主大会尚未成立或业主大会没有就解聘、选聘物业服务企业作出决定，造成“管理真空”的情况，草案也新增规定，要求在物业合同期满，业主大会没有作出续聘或另聘物业服务企业决定之前，村（居）民委员会可以组织原物业服务企业按照原合同继续提供服务，原合同权利义务延续。在延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前一个月书面告知对方。
焦点3

开发商阻挠业委会成立怎么办？

    业主大会召开难，成立业委会遭开发商阻挠也是业主反映较多的问题之一。近几年，福州部分住宅小区，因建设单位不存在或是建设单位拒不提供召开首次业主大会需要的资料，导致小区业委会迟迟难以成立。而按规定，这些资料往往由各级行政管理部门保存，业主很难取得，需要基层组织协助调取。如何防止建设单位不提供召开业主大会所需资料，阻挠业委会成立？

草案：业主申请，街道办或乡镇政府应予以配合

    为帮助处于弱势一方的业主成立业委会，草案新增规定，“召开首次业主大会所需的文件资料由建设单位提供，建设单位不存在或未按要求提供的，经业主书面请求，由街道办事处(乡镇人民政府)向房地产交易登记机构等单位查阅、复制物业管理区域内各业主独立产权建筑面积等资料，各有关单位应当予以配合。”

对如何选举业委会，草案也新增一条规定，要求首次业主大会筹备组中业主代表候选人数超过法定人数时，由街道办事处（乡镇人民政府）负责组织选举，按得票高低差额产生筹备组业主代表。

焦点4

业委会收入如何监管？

    近几年，对业委会经营收支的投诉较多，不少业主反映业委会未经业主大会的授权直接经营小区公共设施，有的投诉业委会将经营收入用作业委会工作经费，或是业委会收支情况没有公开，甚至侵占经营收入。去年12月，福州晋安区鼓山镇某小区，部分业主就因不满“业委会把小区公共绿地改作停车场，增加收入”，开始停交物业费，最终导致物业公司被迫撤走。

草案：业主代表可审查业委会收支情况

    如何监管业委会收入，草案新增规定，业委会经营物业共有部位应当经过业主大会同意。业主大会和业委会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。业主委员会经营物业共有部分的收支情况应当每半年公布一次，并报送村(居)民委员会，接受业主和村(居)民委员会的监督。拒不公开的，经业主提议，村(居)民委员会可以组织业主代表对其收支情况进行审查。