按照市场对政策的反应规律，政策出台之始市场反应应该最明显，但2007年9月至2008年4月的八个月里，二手房价环比数据分别是1.60、1.40、0.40、0.00、0.10、0.30、0.00、0.30，确实出现了明显的涨幅放缓，但一直没有出现价格下跌。房价下跌出现在2008年5月份之后，尤其是2008年9月份之后。因此，笔者认为，这一轮的政策调控虽然对市场调整起到了一定作用，但促使市场出现持续、深幅调整的最主要因素应该是金融危机的冲击。

2010年的房地产调控政策组合里，核心是4月出台的“国十条”。1月份“4号文件”出台初期市场有所反应，交易量出现大幅度下降，价格也有所松动，部分城市的住房交易量降到了2008年的谷底数量。但3月份之后交易量和房价又迅速反弹。导致了“国十条”的出台。

“国十条”被称之为史上最严厉的房地产调控政策，几乎涉及了所有能够使用的政策工具。在政策出台初期，交易量迅速下降，根据中原地产的数据，5月份北京、上海等五个城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右。同时，价格也出现明显下降，深圳、上海和北京的价格调整幅度最大，5月份之后累计最大跌幅分别为7.3%、6.3%和6.9%。

从全国总体情况看，十号文件出台后二手房价格环比连续三个月出现下跌，跌幅为最近两年来最大，但随后二手房价又开始出现上涨，8月份环比上涨0.1%，9月环比上涨0.5%，涨幅明显加快。说明“国十条”只是对市场产生了短期冲击，并没有改变市场运行的趋势。

尽管房地产调控力度在9月底的政策里进一步加大，不仅将按揭贷款的条件进一步收紧，而且明显了对非本地居民买房的限制。但市场反应似乎很平淡。从价格看，仅出现一个月的环比涨幅回落（从2010年9月份的0.5%回落到10月份的0.1%），随后又开始加速上涨。

观察最近几年的房地产调控可以得出以下结论：政策对市场的影响力在下降，政策的时效性越来越短。要破解房地产市场的调控怪圈，需要我们认真分析、总结经验教训。