房地产调控政策效果评价

从二手房价格月度环比走势可以看出，2005年7月至2010年底（该数据从2005年7月份开始发布）的大多数月份我国的房价都是呈现快速上涨的状态，在75个月份中，价格呈现环比为负的月份只有12个，主要分布在2008年下半年和2009年初，其主要原因是受国际金融危机的冲击。

需要注意的是，因为2005年5月份后，房地产交易过程中的税收增加，因此，市场交易中普遍存在“阴阳合同”现象，使统计的二手房价格数据比实际市场交易数据低很多（有些城市可能低50%以上）。

总之，过去五年里房价基本上是快速上涨的，政策调控并没有能够有效阻止这个上涨趋势。因此，从总体上看，政策调控没有取得预期的成效。

分别考察之，不同的政策措施所产生的效果又不尽相同。

首先考察一下2005年的房地产调控政策效果。从全国总体看，2005年的“国八条”的政策效果十分明显。从价格看，在政策出台后的半年时间里，全国总体的房价稳中有落，从国家统计局的数据看，2005年7、8月份的二手房价格环比分别为-0.4和-0.1。

根据当时的市场反应，5、6月份的房价下跌幅度应该更大一些。下跌幅度最大的是上海市，该市的房价出现了明显的下跌（下跌约15%左右）；从交易量看，住房交易量出现明显下降；房地产投资的增长速度也明显放缓，由2004年的30.2%降到2005年的19.8%。但2005年的十月份之后房地产市场又开始重新活跃，尤其是北京、深圳、广州等城市房价出现快速上升的势头。

2006年政府出台的“国六条”的政策效果不及“国八条”。房价只是出现了短暂的环比上涨速度放缓，并没有出现价格的下跌，房地产投资增长速度从2005年的19.8%增加到23%。

2007年，以差别化的住房信贷政策为主要内容的房地产调控政策使房地产市场出现了明显的调整，从2007年8月份到2009年1月份，深圳房价下跌了26%，北京、上海、广州、天津等城市的房价下跌了11%-15%左右。但应该客观地看，导致这轮市场调整的原因除了政策作用之外，国际金融危机的冲击应该不可忽视。