◎案例：上海总经理刘爱明离职

　　继任者面临转型挑战

　　今年6月，万科上海区域总经理刘爱明辞职。

　　在刘爱明离职的新闻发布会上，其继任者原广州万科总经理张海曾公开表明，上海公司的既定战略、发展目标不会发生变化，但事实似乎并不是这样。

　　和万科有销售合作的汉宇房产研究中心主任付伟回忆，2008年前，万科90平方米以内的小户型产品占销售产品的绝大多数，而如今，上海万科的这一比例已不足50%，联排别墅和大户型产品已跃升为主力，五玠坊豪宅公寓及单价7万元以上的翡翠别墅相继推出。

　　除此外，上海万科还拓展了商业地产业务，据介绍，2010年商业地产占上海万科营业收入的10%~20%。

　　在产品线更迭的背后，是上海万科拿地策略和财务目标的巨大调整。和此前万科频繁通过招拍挂及兼并等方式大量拿地不同，最近几年上海万科从公开市场拿地已没那么频繁。今年，上海万科除了拿过一块保障房用地外，甚至没有在公开市场上出手。

　　中原地产高级研究经理刘渊说，万科现在多和其他大型开发商合作拿地，和招商地产(18.44,0.13,0.71%)合作的中式别墅珑原项目，以及与中粮地产(5.28,-0.01,-0.19%)合作的翡翠别墅都属于这一范畴。

　　万科的产品格局也反映了上海公司的财务策略的变化，即不再简单关注现金流和资金周转速度，而更多关注项目的利润率。刘渊说，高端项目大量开发及上市，反映了万科集团对上海公司要求的变化。

　　上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说，万科整体经营策略的调整是为了适应市场变化。近几年上海的土地市场争夺日趋激烈，开发商拿地成本越来越高。在这样的背景下，万科会更加强调单个项目的利润回报，这符合市场的大趋势。

　　事实上，在上海房地产市场日趋“豪宅化”、“高端化”的大背景下，几乎所有的房地产商都面临着和万科一样的重大转型。而转型必然会带来阵痛和挑战。

　　中房信分析师薛建雄说，由于产品线的调整，上海万科的营销渠道和品牌形象也面临升级的压力，原先90/70的小户型产品营销渠道较为大众化，显然不适用于目前的产品线。万科必须寻找更加合适的产品销售通路，同时需要完成品牌升级。至于初涉商业地产的万科上海公司，能不能把商业地产培育成旗下的又一大利润支柱，也是考验刘爱明继任者的转型挑战。

　　除刘爱明外，负责万科产品线的执行副总裁徐洪舸、肖楠在今年年初已离职。对于高管的变动，万科方面称，万科是一个成熟的企业，高管的变动不会影响到公司经营连续性和稳定性。