【摘要】开发商发起的地产基金最大的硬伤，就是基金跟投资人之间潜在的利益冲突，而这种利益冲突是无法规避的。

　　近年来，随着地产基金的兴起，房地产金融得到了快速的发展，同时也为房企融资打开了新的渠道。

　　对于地产基金的发展，曾担任中金公司投资银行部执行总经理、收购兼并组联席主管的现任河山资本总裁曹少山，却有着本质的担忧。

　　曹少山认为，开发商发起的地产基金最大的硬伤，就是基金跟投资人之间潜在的利益冲突，而这种利益冲突是无法规避的。利益冲突的根本原因是，基金管理人是为投资者负责还是为开发商服务。

　　对于目前的房地产调控，曹少山指出，政策主要有三方面目的，抑制投资、限制房价的上涨和降低行业杠杆率。抑制投资和降低行业杠杆率有非常大的合理性。至于抑制房价，不是一个最终目标，而是一个压制泡沫的短期手段。

　　下一个5-10年房地产行业的发展，曹少山表示，整个房地产的集中度会加速提高，行业整体的利润率一定会下降，也就意味着门槛的提高。

　　以下为观点地产新媒体对河山资本总裁曹少山的采访实录：

　　观点地产新媒体：目前许多的房企本身也成立了包括房地产基金，包括私募资金，您是怎么看待这方面的发展呢？

　　曹少山：房地产企业规模扩张实际上一直需要依赖外部的融资，仅靠企业自身盈利不要说扩张规模，能维持经营规模都是很困难。

　　开发商之前高度依赖银行，后来又开始做海外上市，这几年又大量运用境内信托渠道。现在市场上做地产基金的人无非有这么几大类，一类是房企，房企自己或者和其他机构联合发起地产基金，基本投资于自己的项目，比如金地、复地搞的地产基金。

　　另一类是大型金融机构，比如中信、光大、华润、平安，他们都在试水地产基金；最后一类是独立的第三方基金管理团队，我们是属于最后一类。

　　比较这三类不同背景管理人发起的基金，我觉得第一类和第二类一定会有很强的先发优势，因为发起人本身有品牌的知名度和号召力。投资人会有先入为主的印象，尤其是一般的投资人会认为开发商是最懂地产的，所以由开发商发起的基金是最好的。

　　这种先发优势必须承认。从长远来看，不排除地产基金这种融资方式会成为一些品牌比较好的、开发能力较强、做事比较规矩的大开发商持续的一种融资渠道；也不排除个别开发商最终会做得很成功，做成像凯德置地或者铁狮门这样的企业。

　　但是，开发商模式的基金，我感觉也是存在一些硬伤的。我们还是要对地产基金的定位和实质有非常清楚的认识，我们不觉得地产基金是为了房地产行业融资而产生的东西，地产基金的定位首先是一种资产类型，如果是一种资产类型，它服务的首要对象是资本提供方，是投资人。

　　我认为地产基金是投资资金的一种出路，也就是说地产基金核心定位应该是一个服务于投资人的机构，而不是服务于房地产商的机构。

　　开发商发起的地产基金最大的硬伤，就是基金跟投资人之间潜在的利益冲突，这个利益冲突是无法规避的。我们普遍看到，开发商不会把最优质的项目拿出来做基金，哪怕是跟第三方基金谈的时候，它都不一定把最优质的拿出来，更何况是自己管理的基金选项目的时候。

　　更关键的是，在项目执行过程当中，我们做过地产项目的人都很清楚，这里面有很多环节，会出现利益冲突和利益输送的地方。

　　如果投资人没有一个独立的，完全站在他们立场上，跟他们利益完全一致的管理人时刻看护他们的利益，利益冲突的情况是无法根本解决的。

　　金地集团的稳盛基金在海外融资过程中，海外机构投资人提出最主要的问题就是，地产基金管理人究竟是向这些LP负责还是向金地集团负责？如果出现了双方利益的冲突，基金管理人究竟会站在谁一边？

　　我觉得中国很多投资人，包括一些专业机构在这方面的认识还普遍比较肤浅。因为没有摔过跟斗，没有出过问题，有很多先入为主的东西，这都需要一段时间和实际的市场经验才能够深入人心。

　　目前市场上这三类背景发起人设立的基金都比较活跃，都走得很快，最后的市场应该是所有人都会有自己的生存空间。

　　观点地产新媒体：您说的利益冲突方面，目前还真的找不到一个很好的解决途径吗？

　　曹少山：我觉得这个利益冲突的问题是没有根本解决的途径。国际上真正从地产商转型作为基金管理人，我觉得最有代表性的是铁狮门和凯德置地。

　　为什么他们转型成功呢？原因是因为，它们最后的资金业务规模已经远远超过开发业务规模，从地位上已经发生了自己作为一个开发商的怎么样融钱、挣钱，转变成怎么样为背后的投资人挣钱，而利用长期积累下来的开发能力来服务于这个投资功能。其实它们实现了从实业向金融的转型，所以才取得成功。