祝惇若：发展商业地产要一定要考虑商业容量的问题，因为一定数量的人群对商业的需求确实是有限的，如果我们一味地觉得商业地产现在正热，就单纯地复制已有的商业形态，那一定会形成泡沫，对新老商业都是伤害。

　　商业地产的开发和经营模式不能一味套用，如果只是买栋楼或者买几间商铺再租出去或卖出去，那么大量资金流入到商业地产中去之后，就会走上住房市场泡沫的老路。因此，开发商需要改变投资理念，看清政策走向、城市规划方向以及城市居民生活、消费方式，尤其是二、三线城市，在二、三线城市投资商业地产要紧贴百姓生活，若是一味走一线城市建造高档办公写字楼的老路，只会造成资源浪费。

　　然而，具有创新性质的现代商业是对已有市场的补充和升级，是具有生命力的。还是以最近比较热的城市综合体为例，现在全国各个城市都在号称要造城市综合体，我们不能简单地认为几种业态的叠加就是综合体，综合体的业态之间是有内在联系的，而且还要具有城市功能性。让消费者在综合体内的体验成为消费者生活的一部分，而不是单纯地为了购物，才是真正意义上的综合体。这种商业就是原有商业的升级，能够吸引到消费者。

　　另外，商业地产和住宅有一个很重要的区别是，商业地产需要“养商”过程，其资产价值是在经营过程中逐步的体现和提升的，而不像住宅地产在销售过程马上就体现出来了。所以持有经营的模式在很多城市市场比单纯开发销售更符合商业地产的发展规律和投资运作。

　　商业地产的价值其实不是在竣工完成或者销售完成的一刹那，或者开业的时候达到价值的顶峰。商业项目的成败是规划、策划、招商、运营管理很多的方面综合起来。从长期的过程来看是后期的运营管理上，这是最重要的。

　　快速销售固然能够实现资金的回报，但是对整个行业，尤其是现在目前国内这些商业地产刚刚处于起步阶段，短期销售去实现投资回报，其实对整个城市的发展是有伤害的。

　　商业地产尤其是城市综合体，它的价值是后期的运营管理，在各个综合功能的各种业态形成一种互补、互相依存互相提升的良性循环。有些项目卖了之后缺乏统一的运营管理，就是没有一个健康的发展，这对当地政府和当地市场的发展都是不利的。