祝惇若：其实易城有一整套的培训系统，不单单是自己公司内部的员工培训，同时我们也会借助易居和克尔瑞的培训体系，对员工提供一些业务领域内的专业培训。比如写字楼、商场和酒店式公寓的谈判和销售技巧，从而可以紧跟市场需求和市场发展。此外，我们会根据业务拓展需要，进行人才扩充，并以人员培训为核心方法，为公司长远发展做人才储备。

　　观点地产新媒体：近期二三线城市的商业地产市场发展相当迅速，这很大一个原因是很多开发商都选择二三线城市发展商业项目，但其实不少商业运营商认为二三线城市并不适合做商业，这应该如何理解？

　　祝惇若：二三线城市是中国商业地产未来发展的方向。但二三线城市的商业地产环境目前在基础设施，消费能力及商业地产运营人才储备等方面还需要不断提高。

　　当前在二三线城市进行商业地产开发的发展商大致分为两类，一是在一线城市已经有成功开发经验的的商业地产开发商，或者是境外投资者。但正如我刚才所提，他们会发现基础设施、政府效率、专业人才和其他各方面与一线城市相比不尽如意。其实这是很正常的，即使上海和北京在十年二十年前也曾经面临相同的情况。

　　第二种是正在往商业地产转型的国内住宅开发商。因为他们对商业地产的运作缺乏经验，往往会选择二三线城市作为突破。

　　不能否认，二三线城市未来的商业地产发展潜力比一线城市要大。但风险并存，因为商业地产在整个前期定位，开发管理、策划、招商及运营等环节和住宅不一样，所以开发商要有充分的思想准备。

　　观点地产新媒体：一线城市的商业地产发展与二三线城市的商业地产发展有哪些区别？

　　祝惇若：一线城市与二、三线城市在商业地产发展上肯定是有所不同，要根据各个城市不同的情况来决定商业地产开发的规模和形式，首先要看一个城市的人口和人均消费能力的水平。

　　以商场为例，一线城市能够发展几万平米甚至十几万平米的购物中心，对于二、三线城市，尤其是三线城市更应该研究多发展类似于一线城市的社区商业的类型。对于写字楼来说，一线城市写字楼的发展由于有丰富的产业支持因此能够发展起来，当然这个竞争也是非常激烈的。

　　但是在二、三线城市如果没有相关的产业，就不适合发展高端写字楼产品。需要强调的是，目前到二三线城市从事商业地产开发还是存有一定机遇。正如我们之前提及的围绕高铁站点的新城区域，通常是一个几百万方的卫星城镇的整体规划的概念，这样的新城建设中会有很多的商业、办公的配套设施，这个量是十分巨大的，而且也有一定的市场需求。

　　以城市综合体为例，很多城市最近都提出要建造城市综合体项目，比如杭州计划造100座，太原计划造50座。根据易城中国研究，上海未来3年10万平方米以上的综合体项目约50座。综合体是多种业态组合的建筑，通常会有一种业态功能主导。一线城市的综合体通常是商业功能性和商务功能性为主导的综合体项目，然而二、三线城市造综合体则应该多考虑以居住功能性为主的综合体项目。

　　以上种种不同都说明商业地产的复杂性，不同级别的城市不同、同一级别的城市商业发展也要因地制宜。

　　观点地产新媒体：您如何看待当前的商业地产市场？近期有消息称，中央拟将商业地产纳入严控范围内，对未来商业地产的发展将产生怎样的影响？

　　祝惇若：眼下商业地产的发展确实非常迅速，我们易城中国研究中心最近做了一个上半年大宗交易的统计，今年上半年大宗交易的数据已经超过了去年全年的数量，其中商业性质的物业占到了89%。同时，近期也有很多消息报道称，住宅发展商向商业地产转型，这足以说明目前市场对商业地产的青睐。

　　从宏观政策层面进行分析，由于住宅市场调控，有部分投资转移到商业地产市场，而且现在商业地产的政策敏感度较低，至于未来是否会出台调控政策，这个还是未知数。但从目前来看，中国良好的经济基本面和城市化的进程是商业地产发展的重要推动力。

　　商业地产未来发展的趋势，最基本得就是城市化。除了城市化，居民可支配收入的增加、人民币的升值预期及大量资金的涌入等，都将是推动商业地产发展的因素。

　　特别是高铁网络规划，高铁网络的建成给很多沿线城市带来难得的发展机遇。高铁站点的建立带动了不少城市周边产业发展及新城区的形成，商业地产的需求也会因此大大增加。

　　所以从总体上来看，目前商业地产市场的发展前景是很值得期待的。但是我们仍然要看到商业地产项目发展的复杂性，市场好和潜力并不能代表每个商业项目都会成功。需要从具体的情况进行专业的研究分析。

　　观点地产新媒体：您认为目前商业地产市场升温的趋势是否能够持续下去？会持续多久？

　　祝惇若：从目前来说，整个商业地产的发展的潜力是长期的。我认为，中国地产无论是商业还是住宅，未来还有20年的快速发展期，这是由整个中国经济的发展所决定的。随着城市化进程的推动，整个经济形势将处于高速发展的阶段。

　　大量的人口不断涌入新城市，这势必会推动房地产的发展，但关键是我们应该怎样来看这个发展。目前来看，与住宅相比，商业地产的风险较大，门槛高，所以很多发展商都是看长期的战略。如果是趁热进入然后马上退出，这对它和市场的影响都很大。