【摘要】表面上来看，新鸿基地产的步伐很慢，但是其实也不慢，300万平米大部分用于收租，有多少个发展商有这么多？

　　新鸿基地产正有意把香港发展多年的模式复制到上海，新鸿基地产在香港成功打造的IFC、ICC、凯旋门，上海一样不落。

　　目前来看，新鸿基地产的复制相当成功。上海国金中心就是一个典型案例，一期写字楼及商场已落成，二期写字楼亦于今年二季度投入使用，而租赁情况亦令人相当满意。

　　滨江凯旋门项目则是新鸿基地产在上海的重头戏，但由于受到市场严控的影响，入市时间一再推迟，如无意外，该项目会在10、11月面市。

　　除了上海，新鸿基地产在华东区域的南京、苏州、杭州及无锡等地均有项目相继推出。按照新鸿基地产的思路，公司的战线不会拉太长，最主要就是保住现有的战场，这很大原因是为了顾及公司几十年来塑造的品牌形象。

　　但这在某种程度上也影响了新鸿基地产在内地的扩张速度。“表面上来看，新鸿基地产的步伐很慢，但是其实也不慢。300万平米大部分用于收租，有多少个发展商有这么多？”新鸿基发展（中国）有限公司董事邓维聪日前在接受观点地产新媒体表示。

　　邓维聪表示，新鸿基地产从1980年左右开始一路发展起来的，但新鸿基地产在香港盖了新鸿基中心、中环广场、IFC、ICC等需要历经30年才能做出来。在上海，步伐可能会快一点。

　　这话并不无道理。自1999年进入上海以来，新鸿基地产就在上海相继打造了名仕苑、中环广场、上海IFC（上海国金中心）、上海ICC（上海环贸广场）、滨江凯旋门，而这只是花了十年左右的时间。

　　邓维聪作为新鸿基地产在华东区域项目打造的主要操刀者，对新鸿基地产接下来的发展有着更深的理解与设想。

　　为了更为深入地了解新鸿基地产未来的发展计划，观点地产新媒体日前专访了新鸿基发展（中国）有限公司董事邓维聪先生。以下为采访实录：

　　观点地产新媒体：上海国金中心是您来到新鸿基地产首个操刀的项目，操作这么大的一个项目，是否有很大的难度？

　　邓维聪：其实这个项目分很多期，因为当中涉及很多物业类型，包括写字楼、商场、酒店等等。新鸿基地产从事收租物业和商业地产项目的开发就有20多年的经验，在写字楼、商场、酒店各方面都有对应的富有经验的专家，而且大家都是同事，所以协调起来不是太难。

　　当然，作为上海最大的综合性项目之一，操作起来也不容易。在项目动工之时，其实难度非常高，因为地块占地面积达数十万平方米，而且挖得很深。香港IFC的地盘堪称是世界最大的，但上海IFC的比它还要大。再加上不同类型的物业在同一个地盘里面，里面的每一个配合都非常困难，需要很多磨合的时间。

　　另外，IFC每期开发的项目类型都不一样，最先起来的是写字楼，接着是商场、酒店，再回到写字楼，到年底，复式公寓也即将面市，到时整个IFC就完成了，是一个分期竣工的大型综合项目。

　　进入招租阶段，尤其是写字楼招租方面，众所周知，写字楼市场的波动性很大，所以我们在时间方面要把握得非常好，还要跟客人接触，到底是与财经类、保险界还是金融界合作还要考虑。

　　幸运的是，过去一两年里，从招租到入伙，写字楼的出租情况包括租金都令人满意。汇丰已经进驻了一期项目，现在二期项目也有很多大的投行、银行进驻，目前的招租率亦超过六七成。

　　商场方面，基本上一期已经租满，入驻率达到90%多，只剩下一些很小的单位需要调整，二期项目预计明年入伙。二期原定为酒店配套，目前将建成商场二期。

　　我觉得公司这个决定是明智的。目前来看，现在和未来陆家嘴的酒店都会有一个很大的供应，经营起来并不容易，所以我们把它改成复合式公寓酒店，而原来的酒店配套、餐饮之类，全部改成商场。从公司角度来说，收入可能会好很多。

　　但是没有酒店也是不行的，所以我们在汇丰顶楼上面有个丽思卡尔顿酒店，共有200多个房间，至今已经开业一年多，入住情况也令人满意，此外酒店的餐饮、会议、婚宴等各方面也都做得不错。

　　总体来说，上海国金中心很幸运，时间把握得很好，同时可以整合各方面的专家共同来操作这么一个巨型商业项目。

　　同时，上海国金中心的落成，对整个陆家嘴的商业氛围改变也有所贡献，加上未来上海中心形成，相信未来陆家嘴会是一个非常好的地方。

　　观点地产新媒体：目前上海国金中心各方面的租金收入如何？

　　邓维聪：目前写字楼的租金水平大概是14-16元/平方米/天。至于商场由于大小、楼层的不一样，租金也有所不同，贵的话可能达到几百块，有的可能租赁的是低层项目，但抽成却很高，并没有一个标准。

　　酒店方面，目前的价钱也超过2000元/晚。我们希望服务式公寓是全上海最高端的公寓项目，现在的陆家嘴是上海的金融中心，财经、金融、保险机构纷纷进驻这里，聚集了大量的精英，但却缺乏真正顶级的服务式公寓项目，预计未来我们的服务式公寓的租金至少是350元/平米/月。

　　我们希望将上海国金中心打造成一个现代化大城市的中心，能带给大家一个吃喝玩乐的新经验，相信我们会一步一步做到。

　　观点地产新媒体：上海一般的服务式公寓的租金水平大概是多少？

　　邓维聪：就上海而言，比较高档一点的服务式公寓的租金大概为250-300元左右，350元以上的比较少。

　　目前来看，服务式公寓的市场前景非常好，我们在徐家汇的名仕苑入住率达到99%。一方面外地人也开始多了，另一方面，这类型的产品在市场上开始有点不足，很多人预订都预订不到。

　　观点地产新媒体：近期相关数据显示，上海写字楼今年前两个季度租金持续攀升，需求强劲，您是如何看待目前上海的写字楼市场的？

　　邓维聪：上海的写字楼市场很特别，和北京有点相像，不会突然地出现大规模的供应，但是却能在短时间内把这些供应消化掉，供需是成比例变化的，市场一般都能实现供需平衡。

　　除非未来上海突然间拿出一块地，盖了很多写字楼，使市场的供应突然增多，导致供需比不平衡时，市场的价格才会回落。但从现在的情况来看未来几年的供给，一定依然很有市场，而且是很健康、很平稳的市场。

　　当然，这还要视乎租客本身的行业是否做得好，例如上海的金融业、离岸中心是否做成，这也会对市场造成影响。陆家嘴的商业投行要扩大，前提要生意好，如果没有生意，它怎么可能扩大？

　　一个很简单的例子，香港ICC中一个投行就租下了十多层，而上海ICC一个投行最多只是租赁三层，这说明未来上海的潜力非常大。除非未来国家的政策或经济市场出现较大的变化，否则上海的商业房地产市场不会有太大问题，整体来看，上海的商业地产市场依然是上升的。

　　观点地产新媒体：眼下的商业地产正在狂奔的路上，随着大量的资金涌入商业地产，人们开始担心，商业地产会出现泡沫危机，对此你有何看法？

　　邓维聪：坦白说，我不相信国内很多的房地产开发商可以做商业。

　　单单一个普通的写字楼项目，建筑费至少要1.5万元/平方米以上。如果是一般的地段，以7、8千元/平方米的地价计算，建筑成本至少要2.3万元/平方米。如果一栋写字楼是10万平米，那么建筑成本就是25亿，这至少要10年才能回本。但是，有谁能真的做得到？

　　对国企来说，资金不是大问题，但对于私人企业，就有点难度。新鸿基地产也是摸索了十年，才有一个稳定的资产负债表、才有足够的钱来持有这些项目。

　　另外，上海商业项目的投资回报率不如香港，只有2%至4%，这也导致现在投资的人变少。回报率太低他再卖出去的话就没有机会了，这样就出现了很多的问题。

　　其实商业地产开发不同于一般的住宅项目开发，单单建一个普通的写字楼，当中就包含很多学问，不是想做就能做得来的，现在很多开发商连选址都出现很大问题。

　　现在不少企业在很多二三线城市声称建CBD，但是真正的CBD其实很少。英国这么大也只有伦敦，日本也只有东京，美国的芝加哥已经没落，只剩下纽约。

　　土地资源就这么多，用完就没有了，要等100年或是几十年以后再重新来过的，这就危险了。幸运的是，现在政府的能力很强，就以上海为例，它真的很努力做好世博园，我相信世博园未来会做得很好，包括商业的比例、住宅比例、配套方面等，因为这是上海市中心最后一块可以令上海市骄傲的地。

　　观点地产新媒体：有消息称，由于商业地产持续走好，新鸿基地产有意将上海环贸广场的70多套住宅项目改作服务式公寓，该消息是否属实？

　　邓维聪：环贸广场共有三栋，其中两栋是写字楼，一栋是住宅，但是不卖的，只用于出租。

　　这块地是住宅契，本身是70年的产权，但是虽然是住宅，我们从没有想过要把它卖掉。老实说，60多个单位，找60多个董事、CEO来住这是很容易的，不过，这么好的地我们是不会把它分割的。因为70年产权，所以市场的人士误解了。