【摘要】中央宏观调控对中小发展商影响可能较为明显，他们应对市场调控的能力相对较弱，资金状况也会比较紧张。

　　处于快速扩张阶段的佳兆业，在上半年取得了不错的成绩，实现累计认购收入为52.5亿元人民币，同比增加了53%。

　　仅仅6月份，佳兆业就实现了认购收入20.96亿元人民币，同比增加297%。对此，佳兆业集团总裁黄传奇表示，六月份销售攀升主要得益于新项目的推出，由于公司的产品定位以刚需为主，在目前的市场形势下项目去化率总体能达到70%左右。

　　对于今年佳兆业的战略布局，黄传奇称，公司将深耕已进驻城市，并在五大区域中根据市场情况及集团的投资战略适当增加土地储备。而对于今年的土地储备目标，集团将视市场情况及现金流情况决定，没有具体计划。

　　以下为观点地产新媒体对佳兆业集团总裁黄传奇的采访实录：

　　观点地产新媒体：佳兆业6月份的销售非常不错，您认为销售这么好的主要原因是什么？按公司今年150亿的目标，对于下半年要完成100亿的销售任务，您是否觉得有较大压力？

　　黄传奇：从第二季度开始，随着集团推出项目逐渐增加，销售额有了明显的增长。仅6月，集团就实现认购收入人民币21亿元，同比增加297%，环比增加63%。

　　五六月份销售的攀升主要得益于新项目的推出，而公司将在三、四季度按计划推出更多的项目，由于我们的产品定位以刚需为主，在目前的市场形势下项目去化率总体能达到70%左右，鉴于合理的产品定位及市场化的定价策略，我们对完成全年销售目标有信心。

　　佳兆业一直坚持“快速开发、快速销售”的发展战略，我们会根据企业自身的发展阶段和市场的具体形势，合理安排项目开发节奏，并审慎制定各项目的销售策略及价格，保持良好的销售速度。这有利于我们在市场调整中把握机遇。

　　观点地产新媒体：在公司的销售额中，一半多是集中在长三角地区，公司未来对长三角的整体规划是怎样的？预计未来将占公司营业额的比例有多大？有业内人士表示，佳兆业项目过于集中在长三角的话，不能很好的分摊风险，对公司的经营不利？对此您怎么看？

　　黄传奇：佳兆业全国布局的立足点在珠三角、长三角、华中、成渝以及环渤海五大区域。

　　从土地储备上来说，在2010年底，长三角的占比不高于10%，而在现有项目销售的四个区域中，该区域对2011年上半年合约销售收入的贡献仅为33%。

　　事实上，从2009年以来，我们的合约销售区域及结转收入区域在不断增加，各区域、各城市的贡献占比也愈趋合理，并不存在项目过分集中在某一区域、风险不能分摊的情况。今年下半年环渤海区域项目将进入市场，公司的全国性布局将更加完善。

　　2010年佳兆业的销售额突破100亿元，全国布局战略不断推进。目前公司已经完成全国布局，在24个城市拥有59个项目。2011年，佳兆业进入发展新阶段，城市拓展越来越广阔，项目开发更是以稳健高效的速度推进，企业在战略布局、土地诸备、城市运营、人才建设等各个方面获得大发展。

　　观点地产新媒体：公司下半年有没有计划集中在那个区域拿地？今年土地储备方面，公司预计将获取多少？我们看到，佳兆业在外扩张一般是通过招拍挂或收购方式进行的，公司对于两种不同的拿地模式是怎样选择的？

　　黄传奇：我们将深耕已进驻的城市，并在五大区域中根据市场情况及集团的投资战略适当增加土地储备。而对于今年的土地储备目标，公司将视市场情况及现金流情况决定，没有具体计划。

　　佳兆业坚持只拿价格合理的土地。一方面保持在大深圳区域的领先地位，通过城市更新改造、并购等方式实现较高利润；另一方面，选择地价与房价相对合理、经济相对富裕、极具发展潜力的二三线城市，以快速周转、做大规模的方式，为集团下一步发展打下坚实的基础。

　　观点地产新媒体：在公司总部深圳，佳兆业参与旧改的项目非常多，现在深圳区域的旧改项目面积有多少？您能否谈一下，这么多年做旧改的经验？旧改的项目相对时间久，并且还要面对拆迁等一系列的问题，也比较容易与民众形成对立，公司是否遇到这方面的问题是如何解决的？

　　黄传奇：早在1999年佳兆业成立之初，就开始了城市更新项目的运作，当时佳兆业以独特的商业眼光选择了深圳布吉作为起点。随着桂芳园、可园等项目热销以及整个布吉片区价值的提升，佳兆业对城市更新业务有了更加清晰的认识。

　　2003年佳兆业战略部署由深圳关外进军深圳关内，深入拓展本土市场，在项目发展上作出突破性的举措，将广东省当年拍卖标的额最大项目“子悦台”收入囊中。2005年，佳兆业进入广州，将华南地区最大的烂尾楼项目变身为广州中石化大厦。

　　目前，佳兆业在深圳、广州、珠海、东莞等城市，共拥有30多个旧城改造项目，总占地面积超过950万平米，其中约一半位于深圳区域。佳兆业有约 230万平方米占地面积的旧城更新项目被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》的更新单元立项改造范围。

　　其中，盐田3个村的搬迁改造、宝吉厂改造以及佳兆业环球中心项目更被列入深圳“十二五”规划的“60个标志性重大建设项目”之中。

　　十二年的探索和实践，让佳兆业比其他开发商拥有更多的竞争优势，并走上了专业化的道路。现在公司，已经拥有一个专门负责城市更新项目的专业公 司。这个由精通旧城拆迁、补偿谈判、项目规划、政策法规等业务的100多名专业人才集聚而成的团队，为佳兆业城市更新项目的顺利推进保驾护航。

　　事实上，政府、村民、企业三赢模式是公司参与城市更新的优势之一。政府通过城市更新，重新定位片区功能，促进产业升级、城市发展；佳兆业以经验 和实力改变城市面貌，提升综合土地价值；村民则能享受城市功能提升所带来的好处，生活水平大大提升，政府、村民、企业三者利益一致。

　　拆迁难，难在当地居民及企业对旧改的不理解、不信任。为此，佳兆业制定了“以人为本”的工作思路--旧城改造的收益会先满足村民的合理要求，最大限度让利于民，再实现获利。

　　除此以外，公司还帮助搬迁村实现经济转型、设立保障基金、为当地居民提供就业机会、向居民承诺提供高品质的住宅产品。这些举措让居民在短时间内与公司就搬迁安置问题达成共识。

　　佳兆业还通过协调、分期、有序、妥善、保质、足量地做好居民安置厂房拆迁补偿工作，确保居民生活稳定和拆迁改造工作的顺利进行。在佳兆业参与的 城市更新项目的拆迁中，从来没有出现暴力拆迁或社会冲突，真正做到拆迁“零投诉、零上访、零诉讼”，我们对社会和居民的尊重赢来了各方发自内心的称赞。