观点地产新媒体：您怎么看这次的宏观调控？您认为这次调控的影响会有多大？

 　　冯建强：从两方面来看，有正面也有反面的影响。

 　　从正面来说，过去几年发展迅速最大的原因是经济危机的时候发行的4万亿的资金到市场里面。现在在GDP里面有30%是关于房地产产业，另外在这30%里面有70%是住宅。因为，过去的几年住宅的发展大一些。

 　　从市场的角度来讲，那就是需求和供应的问题，基本上我们的需求体现得还是很强。中国一线城市和二、三线城市对价格有一定的影响，如果说城市化是中国过去许多年里面最重要的发展推动力，在短短的十年房地产市场里面，我们从农村搬到城市里面的人口等于整个美国的人口。中国现在的城市化大概是50%，这跟其他比较发达的国家相比还是比较低的，所以长线来说，对房地产的要求是会不断的增加，而且会很强。但短线来说，有些场面政府就不希望看到了。

 　　观点地产新媒体：这次出台了这么多的政策，您觉得最有影响力的是什么？是限购令吗？

 　　冯建强：对，可是我看限购就有点像压力锅，就像把一个很重的盖放在压力锅上面，现在政府又把一个更重的盖子放在上面，可是里面的压力还在。

 　　政府现在需要做的就是微调，在合适的时间把一些压力释放掉。比如说政府现在要多盖一些保障房。那么，政府定下了3600万套保障房来解决这个压力问题。

 　　观点地产新媒体：现在国务院可能会允许各地方设立保障房的地方平台，可以去发行地方债来融资。那您认为现在大家关注的这些地方债的问题应该怎么办？

　　冯建强：我相信温家宝每天都问自己这个问题怎么去处理。我认为有一些问题不是现在这么简单的，政府要有选择的去解决。地方政府没有钱，很缺钱，过去地方政府主要收入来源就是卖地，现在政府也有限止卖地。另外发展商能够看到政府的调控，他们也不会很放心的去买。所以，政府卖地的收益现在已经减少了，所以比如说在重庆、上海等等，他们就开始尝试征收房产税。

　　观点地产新媒体：这个调控很多人认为会对行业洗牌，或者是对企业洗牌，形成寡头，您认为呢？

　　冯建强：当然有很多的大企业会出现，他们的背景很强。我们每天看到报纸上面的报道，好像在地产方面有很多已经很多成熟的发展商，他们也是有很多的机会。比较小的、相对来说没有经历太多事件的发展商就会被淘汰。其实过去好几年已经有这样的现象了。

 　　观点地产新媒体：但是调控对于大开发商而言，依然会存在资金方面的影响，在土地获取方面的影响，在资金方面需求的影响，不是吗？

 　　冯建强：有影响，可是我们看一些数据会发现，因为这些大开发商不是单单在几个大的城市里面有项目，他们在很多的二、三线城市有。比如说万科、恒大、中海他们在销售同期总数比去年增长了80%。所以，我们很多人的焦点还是放在大城市里面，可是在很多地方没有限制。哪怕是上海，上海也不是整个城市都有限制，那这些地方就可以让企业去销售。

 　　观点地产新媒体：但最新的消息是如果房价还不能下降，中央可能会对整个二三线城市进行限购。

 　　冯建强：可是很多大的房地产商来说，不单单是在住宅方面的发展，在商业地插都有发展。

 　　观点地产新媒体：这两年有很多开发商从住宅地产进入商业地产，很多人担忧这会使得中国的商业地产出现泡沫，您认为呢？

 　　冯建强：其实我们应该要乐观一些。当然面对市场会有乐观派，也有悲观派。可是，如果我们依然相信中国未来的十年或者二十年，城市化依然是要最大的推动力。另外还有内需消费和工业升级，就是从最基本的制造业转移到产业升级。如果我们相信这三个最大的推动力，其实无论是对写字楼的需求是有的，因为服务性行业对写字楼的需求是会很强。如果我们相信内需消费，政府现在已经在大力推动，对商场的需求和零售物业的需求在未来也是很大的。

 　　在未来的十年，我也相信会有一些波动。可是波动把它拉长来看，就是用十年的时间去看这个波动，基本上可以说就是还是上升的趋势的。

 　　观点地产新媒体：您觉得现在这么多的企业聚集到二、三线城市发展，二、三线城市有足够的容量去支撑这些商业地产的发展吗？

 　　冯建强：如果把商业物业再细分，从零售物业来看，我们的二、三线城市的潜力还是很强。在商场里面，我们也不需要要每个人一定要消费多少，有很多成功的二、三线城市的公司，不一定是要有名牌在里面，基本上有一些很大的品牌店，消费店像电影院和一些档次比较大众化的品牌已经非常成功。往往我们看零售物业就是一定要有名牌店，要GUCCI，LV在里面才是商场，其实不一定的。在另外一方面，如果在未来仍有7000万的人口到城市里面，大部分人的迁移也是到二、三线城市里，不是到北京、上海。对零售业的要求，对他们的消费依然会是很强。

 　　另外写字楼，现在我们也和一些发展商谈到没有必要要盖那么多写字楼，好像现在很多大城市一样有需要。我刚刚从沈阳回来，以前的想法也是这里怎么容纳这么多的容量，然后我和我们北京的总经理谈，可是北京是要十年发展到今天的地位，沈阳可能只需要五年。所以，我们很多在二、三线城市其实也是这个模式，有点像香港，有点像北京，可是有一点不同的，就是他们发展的速度要比北京、香港快。所以，我们现在看不到的需求可能在短短两三年内可以看到。