朱中一：这个应该按城市、按地段、按项目来讲，应该让企业自己来决策。我们国家的房地产市场发展很不平衡，不说全国，甚至一个地区内的发展也是不平衡的。目前的房价从某种意义上来说，还是与区位密切相关的。在不同的城市，房价有的在升，有的在降。过去房价涨得快的城市，现在有可能会跌下来，还有的则像中西部地区出现量价齐升。所以，笼统的讲什么时候到拐点是不合适的。对中西部的城市，我们也要防止房价上涨蔓延的问题。

　　观点地产新媒体：“十二五”规划明确未来五年要建3600万套的保障房，对于市场归市场，保障归保障的住房双轨制新格局，您是怎么看的？

　　朱中一：住房双轨制满足了不同人群的需求。像住房保障方面，很多国家都是这样的，政府有义务解决最困难人的住房问题，这是作为政府的责任。对市场这一块，政府也要履行经济调节、市场监管的职责；不能将双轨制完全割离开来。

　　观点地产新媒体：目前城镇化进入了一个快速发展的时期，您觉得中国现在这种城镇化会给房地产行业带来一些什么变化或者机遇吗？

　　朱中一：城镇化给房地产带来了机遇，这是毫无疑问的。现在大量的人员要进城，就要租房、买房，这对于房地产行业来说肯定是一个机遇。像日本1955-1972年时期，韩国在1980年-1990年期间，城镇化发展较快，住房建设的年均增速也较快。这就是规律。

　　不过，在我国除了研究城镇化之外，我们还要研究人口结构的变化，这个是很重要的。因为我国已经实行了30年的计划生育政策，现在又遇到了快速的老龄化。所以，一定要关注老龄化的步伐和城镇化两者间的关系，这是中国特色的一个体现。

　　我们在2025年左右，或者某一个时间点上，城镇化可能还会继续推进，但是老龄化可能会推进得更快。那时，独生子女的两边老人可能都不在了，住房可能过剩了。这样，新建住房需求可能就不一定再增加了。

　　所以，我们为什么说现在要做好应对老龄化的准备，这就是包括了住房供应结构、市场结构，以及人口结构的统筹考虑。将来进行住房普查的时候，这类问题都应该作为普查的内容，不光要普查住房本身，还要和人口结构对应起来。

　　观点地产新媒体：您觉得城镇化会加速中西部房地产行业的发展吗？

　　朱中一：这是肯定的。目前一些中西部地方城镇化水平比较低，相对发展的余地也就比较大。不过，有两个问题值得注意。

　　第一，城镇化本身是一个经济规律，是由于工业化的发展，劳动力的需求，自然而然地农村人口就转移出去了。城镇化不是一个政治主张，一定不能盲目的搞城镇化。

　　第二，房地产的发展一定要和相关的产业发展相结合。城镇化一定要有产业支撑。否则，进城的农民也没有就业岗位。

　　观点地产新媒体：过去十年，中国的房地产经过了一个突飞猛进的发展时期，您怎么看过去十年房地产行业的发展？

　　朱中一：过去这十几年，房地产行业处于快速发展阶段。首先，房地产的发展改善了老百姓的居住条件，对当地经济的拉动，对城镇面貌的改善，都起了一个重大作用，这是一定要肯定的。

　　同时，房地产业在快速发展中也出现了不少问题，如房价过高、住房的供应结构不太合理、保障性制度还相对滞后、房地产开发建设模式还比较粗放、资源能源浪费等问题，这些问题还是应该要解决的。

　　观点地产新媒体：对于房地产行业下一个十年的发展前景，您怎么看？

　　朱中一：房地产下一个十年应该是这样，总的来说就是机遇和挑战会同时存在。

　　机遇指的是城镇化的快速发展时期，这是一个巨大的机遇。由于城镇化的快速发展，还有老百姓收入水平的逐步提高，自住性、改善性需求都存在，这是一个巨大需求。还有像旧城改造、城中村改造，有些地方量还是不少，这也是一个机遇。

　　面临的一个挑战是行业和企业转型发展。目前我们的开发建设模式还比较粗放，企业的管理也比较粗放，应该要开发一些省地节能环保的项目，推进住宅的产业化。还要推进品牌化的经营、精细化的管理。

　　另一个挑战是，作为国家来说，要抓紧把短期调控和中长期制度结合起来，使之与未来发展相适应。无论是住房的建设规划也好，制度安排也好，都要使开发企业有一个稳定的预期。政策稳定了，预期稳定了，市场才能稳定。我们同样要站在一个很高的高度来认识，否则未来房地产的发展会摇摇摆摆。所以，这也是一个很大的挑战。