朱中一：那是肯定的，任何一个事情都是这样的，机遇和风险都是对等的。

　　还有一个问题，每一个业态都有总量基本平衡、结构基本合理的问题。因此，在进入新业态时，要做好市场的分析，这一点特别重要。要做好业态分析，需要结合不同层次的消费群体，考虑开发建设不同的产品。

　　如现在大家比较关注的城市综合体，但是建多了，老百姓可能没有那么多的消费能力。相反，接近老百姓的一些社区商业网点，老百姓是需要的，但一些房企可能关注不够。

　　在养老地产方面，我们国家85%左右的老人靠居家养老和社区服务来提供的。在机构养老或者异地养老的人大概就是15%左右。

　　观点地产新媒体：您之前说过住宅依然是房地产开发的主要业态。

　　朱中一：这个是毫无疑问的，也是一定要跟大家说清楚的问题。

　　在整个房地产市场里面，住宅还是最大的业态，占整个房地产投资的70%左右，所以不能因为现在的调控，就认为住宅市场就没有发展空间了，因为我们国家的城市化还在推进，自住性、改善性等住宅的需求量还是比较大的。还有“十二五”期间，旧城改造、城中村改造、城乡结合部改造的量也比较大。

　　像广州、深圳、北京、上海，这些城市有两个特点，一个是因为城镇化率比其他地方高，另一个是房地产市场的发展时间比其他地方长。所以，一线城市房地产市场继续发展的余地就小一些，并不是说一线城市住宅就是不发展了。

　　观点地产新媒体：那有什么发展余地呢？

　　朱中一：这里有两个问题。一是地方政府要做住房普查，不管是一线城市，还是二线、三线城市，每个城市都要做住房普查。二是在住房普查的基础上提出住房的建设规划，像国家的五年规划一样，我认为住房也应该搞五年规划或年度计划。根据住房普查的情况，就能知道缺多少房，应该盖多少房。

　　观点地产新媒体：就是说应该进行住房普查，掌握需求的总情况？

　　朱中一：对，要了解总的需求是多少。这个总的需求包括了保障性住房的需求、市场的需求，在这个基础上制定的住房建设规划，包括保障性住房规划，才是比较有说服力的规划。这样房地产开发商开发项目时心里也有底了，市场也健康有序了。这些基础性的工作是必须要做的，但现在这两方面工作比较滞后。

　　观点地产新媒体：现在很多一线城市都已采取限购、限价等调控措施，对此您怎么看？

　　朱中一：限购、限价等，在国家的相关文件里，是在一定时期内采取的措施，这个“一定时期”是多长，国家应该考虑，各个地方也应该考虑。但是，我想国家应该要把短期的调控措施和中长期的制度结合起来，像这种限购、限价性的措施，通过差别化的信贷税收政策，也同样能够达到这个目的。

　　对于作为自住性、改善性的住宅，政府应在政策上支持；对投机、投资购房在政策上应该遏制。

　　观点地产新媒体：国家对投资方面的调控力度应该会越来越大吧？

　　朱中一：房地产本身具有消费属性和投资属性，而第一位的属性是用来居住的，在我国人均土地资源稀缺和当前通膨预期及房价仍在高位的情况下，抑制投机投资性购房是必要的。

　　在抑制老百姓直接投资购房的同时，要考虑创新房地产的金融产品。国家能不能开设一些有关公共租赁房的基金，引导老百姓投资到基金里去，通过固定的回报解决了公租房的资金不足，又拓宽了老百姓的投资渠道。所以对房地产投资不宜简单地采取堵的办法，既堵又疏。另外，如果有的居民、机构投资的住房是用于出租的，而不是炒作的，是否应该鼓励，这也要研究，因为我国的租赁市场还是要发展的。这些都是中长期制度需要研究的问题。

　　观点地产新媒体：您之前也说过，政府对房地产市场调控的态度是比较坚决，您觉得对于房企来说，如何适应这种调控环境？

　　朱中一：我觉得房地产企业首先要理解中央为什么要出台调控政策，理解了之后就自然而然的适应了。站得高，才能看得远一点。国家的调控政策在方向上是对的，这是一个很重要的前提。当然，有些措施还要继续完善，行政性的措施逐步改为差别化的信贷、税收政策。

　　其次，客观地说，当前采取的调控措施是与目前的房价已经比较高，与社会稳定这些因素联系在一块了。国家的改革发展需要一个稳定的环境，在“十二五”规划里面，包括这次建党90周年，都讲得很清楚了，发展是硬道理，但是稳定是硬任务，我们应该从这方面去理解。

　　我国的房地产行业经历了十几年的快速发展，在取得相当成绩的同时，也确实积累了不少问题，已经到了需要大家理性地总结经验教训的时候，大家需要冷静一段时间，要总结一下经验，看看今后怎么更加理性健康的发展。

　　作为企业，能够理解政府为什么这样做，也就能够判断政府下一步会怎么做。一些企业，包括万科、恒大的今年上半年的业绩与去年同期相比都有较大的增长。这些企业一个最大特点就是能较好的把握市场走势，比较早的在全国合理布局，这样他们就赢得了主动权。

　　企业不要老是埋怨政府，同样的宏观政策调控政策下面，为什么有的企业销售面积同比增长那么大呢？这是因为他们早就有这种思想准备了，而且通过年度计划来实施。有长远考虑的企业就必须要有这样一种本事，如果没有这种决策能力，可能就很难取得好的发展。

　　此外，企业要考虑怎么转型发展的问题，要做好市场定位、产品定位，做好自己的项目，考虑好下一步如何做。

　　观点地产新媒体：上半年中海、绿地等比较大型的企业，都采取了降价促销的手段，您怎么看？

　　朱中一：这是企业顺应市场的手段。企业要思考销售价格和销售面积的平衡，怎么样有利于资金回笼，资金回笼后才会继续发展。不管是什么样的企业，总归是生存第一，发展第二。所以，任何企业首先要解决生存问题，然后才考虑发展问题。