李晓平：主要有4个方面因素。第一、领先的开发理念，令客户所需商务价值最大化；这种理念源自多年以来我们对商务客户的了解和洞察。

　　以卓越世纪中心1＃楼为例，主要面向大中企业客户，产品被打造成区域形象标杆，顶级科技配套提供高效办公生活，项目代表国际化城市形象。

　　第二、国际化的合作团队和国际化的视野。从前期的定位顾问咨询、设计、材料供应等方面与国际知名的公司合作。

　　比如世邦魏理世(CBRE)、仲量联行、SOM、FROST、KPF、CALLISION、美国约克、特灵、日本三菱原厂、德国西门子等均为卓越商务开发的长期合作伙伴。

　　第三、完善的人才储备。经过多年综合体的开发运营，卓越集团拥有综合体城市规划、写字楼、购物中心、城市豪宅、国际五星级酒店等方面专业的营销、规划、设计、工程管理、商业运营、物业管理等全流程的人才体系。

　　第四、商务开发的标准化运行。卓越在商务产品这块已经形成了写字楼和综合体两条产品线模式，而且在综合体下面还形成了多种组合，做了不少产品标准化的研究，我们以产品线的方式在向全国延伸。

　　目前我们的商务产品模式已经成功移植到青岛CBD，青岛中心区延吉路项目和杭州滨江时代广场项目已经启动。

　　观点地产新媒体：您是怎么看待目前中国的商业地产发展？许多的房企都有开始做商业地产，有观点认为，国内商业地产存在泡沫，包括中国在建的摩天大厦也很多，您是怎么看待商业地产泡沫的？

　　李晓平：卓越是2004年开始进入商业地产开发，随着中国城市化进程的发展，商业地产是有自己的发展空间的。但是我感觉目前业界开始对商业地产又有点过于乐观了。和住宅市场相比，其实，商业地产也有自身的风险和困难。

　　首先，商业市场的客户资源没有住宅客户那么广阔，特别是持有经营，靠租金收益的话，整个项目的投资回报期很长，会影响到企业的财务经营指标。

　　而且，如果开发商以住宅开发的模式去开发商业的话，也会有一些不适应，商业项目烂尾的风险通常也比住宅要大。今后几年，对于商业地产方面，我们担忧可能会出现开发过剩的情况。

　　这种泡沫我更多地理解为商业地产发展的不均衡现象，比如说在一个经济并不发达的二线城市出现了超越其经济承载量的商业地产，或者说同一个区域内出现了太多定位上过于接近的商业地产项目，这会造成一定的社会资源的浪费。

　　观点地产新媒体：在卓越目前的销售额中，商业和住宅所占的比重大概是多少？公司希望未来商业和住宅将占怎样的比例？

　　李晓平：目前，我们的商业地产一部分持有经营，一部分销售，所以单纯这样从销售额来说比重，有点不好说。基本上我们的住宅和商业在开发面积上的比例是8：2的水平。

　　未来，我们希望能持有经营一些经济发达城市核心地段的一些商务物业。

　　观点地产新媒体：卓越近年开始在青岛、上海等城市布局，卓越选择一个城市进行拓展，考虑的都有哪些因素？目前卓越有没有计划将进入哪些区域或城市？

　　李晓平：我们主要考虑的是该城市的经济发展能力和宜居性，其中该城市的GDP在全国的排名是我们重要的参考指标。目前我们依然是以珠三角、长三角和环渤海的经济发达城市为主要发展区域。

　　观点地产新媒体：卓越今年计划推出的项目都多少个？今年的销售目标大概是多少？近期相关数据看到，很多城市的销售面积以及价格都有所下降，面对调控，卓越都采取了哪些措施应对？

　　李晓平：由于我们现在持有经营一些像卓越·世纪中心这样的优质商业项目，并没有对外销售，所以今年我们计划推出销售的项目是9个，销售额约50个亿。明年我们的项目可能超过11个，销售金额计划超百亿。

　　公司根据各项目的不同特点作了一些不同的应对策略，比如在豪宅项目上加强小众营销、全员营销、在大社区项目上加强客户老带新、转介服务等。