资金缺口压力大

　　住建部计算，2011年要完成的1000万套保障性安居工程，年度投资在1.3万亿元左右。其中，8000多亿元是通过社会机构投入和保障对象及其所在企业筹集来的。

　　国资委此次出台《通知》，关键问题就在于资金缺口巨大。“南京今年保障房资金需要350亿元，还有100亿元的缺口。”南京保障房公司总经理李进介绍。

　　住建部计算，2011年要完成的1000万套保障性安居工程，年度投资在1.3万亿元左右。其中，8000多亿元是通过社会机构投入和保障对象及其所在企业筹集来的。剩余的5000多亿元资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。

　　从地方政府层面来讲，中央明确规定土地出让金的10%要拿出来建保障房。按照2010年全国土地出让金2.7万亿元来计算，地方能够拿出的资金也就是2700亿元，加上2011年中央财政投入1292.66亿元用于住房保障方面，地方政府资金缺口1000亿元左右。

　　不仅如此，地方政府还要筹集8000亿元，拓展保障房资金来源成为地方政府完成分配任务的严峻挑战。来自4月20日结束的房地产调控督察组反馈的信息，一些地方的保障性安居工程建设资金尚未足额筹措到位。

　　渣打银行在一份关于保障房的研究报告中指出，由于资金缺口大，预计2011年地方政府只能实现1000万套建设目标的60%～80%。同时，完成该建设目标所需资金总额也可能超过官方预计的1.3万亿元，甚至接近1.9万亿元。报告称，今年合计接近400万套的公租房和廉租房建设所需资金远不止预期的3000亿元，按照平均每套建筑面积50平方米、耗费成本25万元计算，220万套公租房将需要资金可高达5500亿元，160万套廉租房则需4000亿元。

　　按照政府的规定，建设保障房的利润是3%。据业内人士透露，保障房的净利润率大约4%~6%。但由于保障房与商品房相比售价较低，房地产开发商尤其是民营开发企业更倾向于开发后者。在限购、限贷等楼市高压调控下，绝大多数企业尤其是民营开发企业已自顾不暇。

　　保障房融资模式亟待解决

　　央企在保障房中扮演什么角色，要投入多少资金，会不会要拿出国有资本金(央企红利)，都没有明确规定。

　　按照业内人士分析，国资委以《通知》形式要求央企参建保障房建设只是将一个利益方从幕后推到前台。

　　“央企在保障房中扮演什么角色，要投入多少资金，会不会要拿出国有资本金(央企红利)，都没有明确规定。从《通知》中可以看出，央企参与保障房建设只是国资委的一次倡导，没有硬性指标的规定。”杨乐渝说。

　　“下一步，央企红利会不会对保障房建设提供资金支持，央企红利怎么用，用在什么地方，需要财政部等多部门共同协商，现在具体方案还有待确定。”苏桂锋透露。“在包括央企在内的各个利益方露面后，有利于推动保障建设游戏规则的制定。”

　　截至目前，参与保障房建设各方在融资方式上已经“各显神通”。

　　4月29日，财政部网站刊发消息，第二批中央补助保障性安居工程专项资金337亿元已经下拨，加上3月份第一批下拨的100亿元，目前已经累计下拨437亿元。

　　在地方政府这个层面上，一些城市在探索资金筹集方式。如南京与全国社保基金理事会商谈合作，2011年2月全国社保资金首单30亿元保障房贷款落户南京。贵阳市已与北京国际信托投资有限公司达成50亿元的意向性协议。

　　作为民间资金方面，各种基金也开始萌动。3月22日，中国建银精瑞资本管理集团董事长李晓东称：旗下建银精瑞公租房建设投资基金年内即将成为国内首只以民间资本投资为主的保障房建设投资基金，并希望3年内能够做到500亿元。

　　金融创新也不甘落后。据报道，国家开发银行已向国务院递交了一份解决保障房项目资本金问题的方案，建议特批一定规模国开行金融债的发债额度以建立专项基金。国开行董事长陈元在4月份曾透露， 国开行2011年计划拿出1000亿元，支持保障性住房建设，约占国开行全年新增贷款规模20%。

　　如何形成有效的融资模式成为保障房建设亟待解决的问题。由于3600万套保障性住房主要集中在公租房和廉租房，企业主要因为无法获得长期持有的收益，只能采取代工的方式。落在政府身上的则是回购和持有物业的投入。

　　这一系列的问题再次成为地方政府的一个沉重负担。“必须进行制度上的探索，才能够吸引更多的房地产企业加入保障房建设，变成一种可持续的力量。”张贵林表示。