对于房地产企业来说，这一年的楼市调控让他们很尴尬。被不少人视为房价疯涨“直接推手”的他们，这一年要直接面对银根紧缩和市场限购的双重打击。

　　但是大多数人依然选择“扛着”，降价的只是少数。而这少数几个降价者，迎来的又是维权退房的风波。从《财经网》记者的采访发现，部分开发商选择“扛着”或是抱着这样的心理：现行政策无法持久延续，或者扛住这一时，春天就来了。

　　政策方面依然透露着从紧、不放松的信号。SOHO中国董事长潘石屹4月15日在博鳌亚洲论坛上表示，今年的房价，不是市场说了算，也不是开发商说了算，更不是任志强(微博 专栏)说了算，是政府说了算。政府说稳中有降，它就会稳中有降，否则就是他说的和做的不一样了。生存永远是第一法则，或许，开发商们是该听听潘石屹的话了。

　　不容忽视的是，在被指责为“奸商”时，一些开发商们并不抵触现在的房地产调控，甚至表现出了理解。。而政府已成为掌握市场资源和行政力量的主导者，如何更好理解政策变化，争取政府支持，对开发商们来说至关重要。

　　对房地产调控效果，他们也不认同

　　作为最直接的受调控者，开发商们给历时一年的房地产调控给的评论是：不如人意。这一年，房市成交量大幅下滑，房屋成交价格依然在上升。

　　以上海为例，2010年，上海住宅月均成交面积为132万平米，较2009年下降了40%；全年商品住宅销售面积为1685.35万平方米，同比下降了42.4%。从价格来看，2010年上海市全年新建商品住宅全市平均销售价格为14213元/平方米，全年住宅成交均价较2009年增长了13%。

　　潘石屹在接受《财经网》记者采访时这样表述，2010年一边是房地产调控的风声鹤唳，另一边又是房地产价格上涨最快的一年，房地产的成交量创下了历史新高，达到了5.25万亿。他称，土地供应的短缺、宽松的货币政策这两条不改变，房价很难控制得住。

　　此外，潘石屹认为，整个房地产调控牵扯太多，不是国土资源部一个部门能解决的。“例如像闲置土地的清理，不要说两年以上没有开发的，就连十年以上不开发的地都很多，他放在这个地方，有的还背负着纠纷、法院的官司，各种东西在一起，如果没有法律的配合，没有别的部门配合，没有办法执行。”

　　在城市土地日渐减少，地方政府又严重依赖卖地“为生”的背景下，房地产调控的最终效果肯定是令人失望的，这是望源房地产开发有限公司董事长季宝红的评价。他在接受《财经网》记者采访时称，房地产的主要问题就是中央财政和地方财政分配制度的不合理，“我们没有触及到根本原因，从这个角度上看，效果肯定是不尽人意的。”

　　和国外通过对存量土地征收物业税、房产税等方式不同的是，我国的土地财政收入主要源于卖地。自2004年以来，中国开始对土地实行“招、拍、挂”，全国土地收入猛增。2010年，全国土地出让成交总价高达2.7万亿元人民币，同比增加70.4%。中国房地产信息集团的数据显示，2010年北京、上海、大连3个城市土地出让金均超过1000亿元，其中北京最高，为1628亿元，上海次之，1530亿元，大连排名第三，1117亿元。

　　现在，土地财政收入在地方财政中的占比之高，已经到了极其危险的程度。2010年，土地出让金占地方财政总收入的比例高达76.6%。而10年前即2001年，这一比例只有16.6%。10年间，翻了近五番。而与此相对应的是，房价10年间也大体上涨了相同的倍数。

　　这说明，土地财政是高房价的最直接推手，而其对高房价的依赖又几乎是不可逆转的。

　　对地方政府而言，和土地捆绑也是无奈之举。季宝红称，90年代税制改革以后，中央的财富积累已经相当充沛，但是地方政府除了土地并没有其他的经济发展抓手，所以相当长一段时间内，利益驱使的动力机制还存在，地方政府依靠土地财政的模式不会跟着改变，所以房地产调控从根本上肯定调控不好。

　　他直言，现行机制下政府是唯一的土地卖家，可以控制土地数量的多少，现在地价不会跌的唯一原因也就是政府在操纵地价。政府可以根据市场情况调整供地的节奏和数量，维持目前的高地价或者卖得更高。“你看我们实行招拍挂过程当中，地价比房价的涨幅更厉害。”

　　季宝红称，哄抬地价的不是开发商。“开发商谁愿意多付钱拿地？他是迫于无奈，是对市场的预判，认为土地稀缺性，因为政府供地像挤牙膏一样。做个比喻：政府推地采取饥饿疗法，就像杭州有景点叫花港观鱼，鱼都是很饥饿的，面包洒下去，会马上来争抢着吃。”

　　龙湖地产投资发展高级经理陈世勋表示，当前的房地产调控要考虑的因素很多，包括通胀能不能控制得住，如果控制到一定程度，是不是在银根上能够稍微放松一些？他认为，如果继续调整，政策叠加的效果可能是政府的预期目标实现不了，同时却让经济硬着陆。