广深新盘售价“见机行事”

　　5月1日，各地开发商将实行商品房销售一套一标价的规定。事实上，一房一价的规定并不新鲜。早在去年3月，广东省就在“粤四条”中出台了“一套房一标价”的明码标价规定。广州、深圳等城市也早有商品房销售定价备案机制。据了解，在国家发改委发文后，广州、深圳目前并未出台新的执行措施，也并未对开发商定价备案后的调价幅度和期限作出明确的规定。

　　《每日经济新闻》记者调查发现，从去年下半年开始，广州不少新推的楼盘，开盘当天在销售中心会设置一个对外的项目价格销控表，明确标示推出房屋的价格、面积等，但实际上，这一看似严密的政策似乎并没有对开发商的销售形成太大影响。

　　“上有政策，下有对策，对开发商来讲，一房一价公示没有太大的影响，他们可以根据情况调整销售手段。”广州新城市投资控股集团经营总监左家辉说。

　　广州市国土资源和房管管理局登记的成交信息显示，近期成交量连续3天领跑市场的中海橡园国际项目，3月30日~4月5日期间的成交价格在2.1万~2.2万元/平方米之间，而此前该楼盘对外的市场吹风价高于该项目附近的中海锦榕湾。记者从中海置业顾问黄嘉铭处了解到，中海锦榕湾当前最低折扣价的楼盘原始价在2.5万元/平方米，实际签约均价约为2.4万元/平方米。项目附近的中介也表示，目前中海橡园国际项目实际售价确实比之前低。

　　高开低走的楼盘不止中海一家。同样在3月底开盘的瑞安旗下项目，此前吹风价高达3.5万元/平方米，但该楼盘实际成交价格仅约3万元/平方米。

　　“一房一价的要求是不能涨，但开盘价报高一些，之后再给一些折扣，对于开发商来说利润能保持稳定。”合富辉煌首席市场分析师黎文江表示。

　　左家辉表示，既然政策有要求，那就只能在要求范围内调整自己的策略。他指出，除了采取打折促销，还有送物管费、送车位等优惠，毕竟市场是变化的，销售价格也必然会随之变化。

　　满堂红研究部高级主任肖文晓则表示，一房一价对于市场来说没有太大的意义，毕竟开发商定价是市场行为，根据市场进行涨价降价很正常。他指出，一房一价政策的出台估计与当前各地房价调控目标有关，信息公开透明化是必要的，这样一来，政府才可以把握各个楼盘价格，控制整体市场的涨幅。

　　“新规定对市场影响不会太大，但在今年的宏观调控形势下，开发商定价策略会变得更加谨慎。”中原地产华南区董事总经理李耀智表示，“另外，政府在审批方面更加严格，开发商调价操作空间会减少。”

　　佳兆业营销策划管理部人士称：“一房一价对二三线城市开发商影响可能会较大，对全国性开发商来说，定价方式不会受到太大影响，但定价会偏向保守，这样销售业绩更有保障。”

　　上海49%项目3月成交均价低于报价

　　“很多售楼处的销售员手上已有一份价目表，方便客户查阅每一套房子的价格。”爱房网总编相国良昨日告诉《每日经济新闻》记者。而在一两周之前，他还抱怨，上海大多数楼盘不公开房价价目表，使得一房一价的规定没有得到很好执行。但是，这不等于消费者能完全掌握楼盘的价格信息。相国良认为，开发商向购房者公开的信息永远是相对的。

　　21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，今年以来获得预售证开盘销售的新建商品住宅项目中，有49%的项目3月份的成交均价低于之前的预售证报价。

　　此前，曾有一些楼盘销售经理反映，发改委要求执行“一房一价”后，他们很有可能无法像以前那样通过不透明的房价，让购房者以较高的价格购买那些位置差的房源。但是，这一销售“难题”现在也已经被上海开发商突破。

　　上海一家房地产代理公司的策划经理说，开发商应对的办法，往往是先提高售价，而后给出一定的价格折扣。对于那些滞销的房源，可以给出大幅度的优惠，而对于那些比较好的房源，价格折扣则相对较低。由于价格折扣幅度掌握在开发商手上，而且上述信息并不在要求公开的范围内，开发商完全可以通过调节价格折扣比例，对楼盘的销售进行操控。

　　即使价格折扣相同，开发商也有办法实施销控。上述策划经理说，对于位置好的房源，开发商可以定出一个让绝大多数人都无法接受的价格，在大部分房子都卖完后，再将那些卖不出去的房子大幅打折处理。

　　相国良说，“一房一价”政策能否真正抑制房价，很大程度在于具体执行的细化，同时还需要指定各地住房保障局下属的房地产交易信息网站以及公众网站公开披露房价详情。不过，截至昨日，上海市发改委并没有颁布“一房一价”政策的实施细则。

　　上海至行投资咨询有限公司总经理赵春雷回忆说，在2007年、2008年，上海开发商卖房也需要公开房价，但如今居然演变到要发改委强行下命令才愿意公开房价，说明市场确有规范和调控的必要。