高收益率与低回报率悖论

        目前国内保障房的租金回报率比普通商业物业更低。所以，试点保障房REITs，关键依然在于地方政府让利，舍去部分土地出让收益。然而，李晶认为，近年来地方政府收入中有超过20％-30％来自土地出让金，这意味着地方政府缺乏为保障性住房舍去大量土地出让收益的动力。

       “但政府‘补’多少有必要，如何‘贴’才合理，需要产品设计和操作细节上的创新。”李晶对记者说，这是对初生债权性保障房REITs的一个挑战。

        REITs在发行时通常都会承诺未来一段时间内的收益率，但在承诺期之后，由于投资回报率远远低于基金收益率，往往导致REITs只能通过收益承诺或业绩造假来吸引投资者。陈思冲指出，“一定要注意控制债务比例，负债不能太高，只有这样才有利于增强REITs对于房地产周期波动的平衡力。”

        2010年国务院明确，各地为保障性安居工程建立的融资平台不在清理地方融资平台范围之内。这意味着，“保障房REITs，更像一种新版的地方债，将成为地方政府一个新的融资渠道。”参与天津保障房REITs设计研究的专家称。