陈思冲告诉记者，国内一线城市物业资产的租售比水平太低，希望以长期持有物业获得租金收入的REITs，在装入相关物业资产时，需要给予物业持有人一个相对比较高的价格，而巨大成本将使REITs的资本回报率非常低，收益便无吸引力可言。

        “国内REITs的资产管理环节薄弱。”戴德梁行一位不愿透露姓名的专家认为，国内很多商业物业的孵化工作还没有完成，包括资产的孵化和管理运营团队的孵化。国外最成功的REITs是由房地产开发企业转型之后发展起来的资产管理公司进行管理。“作为资产管理公司，不但要开发物业，还需要站在宏观的资产组合观念和基金观念来经营物业，这对中国的房地产开发商来说是一个挑战。”该专家表示。

        债权性保障房REITs成突破口

        天津和上海关于利用REITs开展保障性住房融资的方案，已经获得了国务院的批准，北京、苏州、海南也纷纷表示要推出保障房REITs。

        债权式REITs能获得巨大的贷款额度，只需支付低于银行贷款利率的成本，且可以避免双重征税，还可以保持开发商对物业的所有权，因而地产开发商接受度高，试点的可行性高。

         一些业内人士认为，REITs的税收制度问题，可以从保障房REITs找到突破口。

        对于模式已定的“债权性保障房REITs”，中国人民大学经济学教授马涛建议将REITs设计成为“准国债”产品，收益率高于同期银行存款利率，但又低于那些以商业物业为主要持有对象的REITs产品。

        在出资方式上，马涛建议按照《基金法》的规定组建发起人，主要包含有政府背景的机构、信托公司、大型房地产企业等，其中有政府背景的机构参与REITs，可以以手中持有的物业为资本金，经专业机构评估后作价参股，类似国外的UPREIT形式(伞形伙伴REIT)，政府不必另外出资。

        在投资方式上，参与证监会REITs前期产品设计的联想融科资产管理公司执行董事胡兵认为，REITs可以进行多元化投资，可以从地域上多元化，也可以从业态上进行多元化组合，以平衡风险。

        在税收政策方面，一位不愿透露姓名的信托公司总裁认为，在REITs试点阶段，税收政策应坚持“税收中性”原则。所谓“税收中性”原则，就是指既不享受税收方面的优惠，也不存在双重征税的问题。这就要出台有关税收政策，解决REITs个人投资者的双重所得税问题。