2011年，酝酿多时的REITs（房地产信托投资基金）有望正式登上舞台，打通房地产融资、银行贷款和资本市场，缓解房地产市场融资窘迫的现状。

         REITs作为一种证券化的产业投资基金，具有流动性特点，为商业地产建设提供持续资金支持，既可以减轻地方财政负担，又为银行体系解压。

        然而，REITs能否真正发挥其功效，取决于REITs配套政策的出台和相关法规制度的建设，交易模式设计及风险控制等。

        一位参与央行、住建部关于REITs的配套政策和法律法规研究课题的专家向记者透露，其中信托登记和资产评估这两个至关重要的制度问题，都已经在研究过程中。

        制度性困境

        推出REITs，须解决的问题包括REITs的法律主体地位、税收主体和税负问题、交易结构安排、公开上市交易等方面的规则，涉及信托法、投资基金法、公司法等相关法律。而我国目前缺乏房地产投资信托专项法律安排，推进REITs面临制度性困境。

        前述专家透露，信托登记和资产评估这两个至关重要的制度问题，都已在研究中。

        其中，信托登记权属问题，是制约REITs产品能否进行流通的关键因素。汉镒资产管理公司董事长郭钧指出，如果能够确定信托产品权属，则其通过公开或私募的市场流通，就不再是问题。

        摩根大通银行副总裁陈思冲认为，REITs产品的发行一定要重视资产评估环节，由于REITs对于投资房产要求较高，拟投项目往往具有相对稀缺性，容易导致高估，高估的房产价格会降低未来的收益水平，增大潜在的风险。

        此外，国内尚无税收优惠政策，支撑REITs产品的净回报率。标准REITs的净收益90%以上要向投资者分红，同时免除公司层面的所得税。“在没有免税安排之前，REITs很难得到规模化发展。”仲量联行投资部经理刘裕通称。

        目前国内商业物业的租金回报率较低，据统计勉强维持在5％-6％的水平，而市场预期净回报率至少为7％-8％，远远低于基金收益率。