政策合力推动房价短期调整

　　记者：您是主要根据哪些要素来判断短期内房价的走势？

　　滕泰：短期内房价走势主要看销售情况，企业资金变化。短期内决定房价三要素分别为：商品房可售面积、房地产企业资金状况及销售预期。

　　具体而言，首先，各大城市可售面积正在呈现缓慢上升的趋势。2010年8月份重点城市(北京、上海、深圳、杭州、重庆、武汉)可售面积为4622.98万平方米，比4月份4350万平方米上升了7%，并连续5个月保持缓慢上升的态势。随着2009年中期大量新开工面积转化为有效供给，商品房的可售面积有望进一步上升。

　　其次，房地产企业资金较年初紧张，内部降价动力正在逐步形成。根据国家统计局2010年8月份数据，房地产企业在银行信贷方面受到抑制，定金及预收款也连续三个月负增长。从上市公司来看，通过信托等模式贷款的公司逐步增多，信托成本普遍高于同期贷款利率两倍以上，部分开发企业确实遭遇资金难题。在房贷和开发贷门槛日趋严厉，预收款监管，严查银信合作等多种政策作用下，房地产企业内部降价的动力在逐步增大。

　　最后，一系列房地产调控政策也正不断扭转公众购房预期。　　2010年以来，国家出台了一系列房地产调控政策，为重塑调控的决心，防止房价在政策作用下出现反弹，行业调控政策有不断加码的态势。

　　目前一线城市房地产价格较2010年4月份高点下降了10%左右，二线城市变化不大。如果按照这个房价水平，到明年一季度，房价仍将下跌10%左右。

　　中期房价看预期，长期房价看供求

　　记者：国家对于房地产行业的发展规划及政策导向通常会影响购房者预期，这些政策这对于房价中期走势是否也有影响？

　　滕泰：是的。不论投资性需求还是刚性需求，均会在购房行为发生前对房地产价格形成预期，预期房价上涨者进入商品房市场。而公众购房重要的看点是国家对房地产行业的政策规划。因此，中期内房产税、信贷政策、利率政策、土地政策、保障性住房建设等五大政策将会引导购房预期，进而影响中期房价走势。