日前，福建省物价局公布《福建省限价商品住房价格管理暂行办法 (征求意见稿)》（以下简称《征求意见稿》），从即日起面向社会征求福建省限价商品住房价格管理暂行办法修改意见，拟在综合考虑各项成本费用的基础上，合理确定销售价格。

　　对此，不少业内人士表示，《征求意见稿》在如何合理定价、如何控制波动性的成本以及可操作性等方面仍存在不少问题。

模糊的定义

　　《征求意见稿》规定，限价商品住房价格的确定，要在综合考虑土地取得费用、开发建设成本、管理费用和合理利润的基础上，按照周边或同地段、同品质普通商品住房销售价格的一定比例，合理确定最高销售价格。限价商品住房项目利润参照经济适用住房建设对开发建设单位利润的规定，按照不超过项目综合建设成本的8%核定；限价商品住房低于周边或同地段、同品质普通商品住房销售价格的最低比例由所在地县级以上人民政府确定。

　　对此，有业内人士认为，《征求意见稿》对限价房作了原则性的规定，但仍未明确限价房的具体概念和范围。福州房地产专家刘福泉认为，目前，很多保障房项目都缺乏一个完善的定义，限价房也同样如此。没有事先给出一个清晰的定位来明确保障对象，仅仅是对价格上的管理，这样只会越发搅乱市场，容易导致操作上的混乱。“在没有构建出与市场相适应的住宅经济体系的情况下，政府部门只能制定出部分的计划和规定，但是概念的不清晰致使我们很难理清限价房的有关规定，法规都不清晰，可操作性当然大打折扣。”

不易控的成本

　　除了对限价房的概念界定模糊以外，不少业内人士还对限价房开发成本的控制表达自己的疑问。

　　“建设成本是难以控制的，特别是通胀时期，原材料的价格变化较大，没有一个特定的范围来控制。”九歌万派首席总监阙福光认为，《征求意见稿》中有关控制开发成本的规定缺乏可操作性，此外，控制成本还涉及到土地取得的费用以及如何体现公平性等问题。

　　对此，刘福泉表示认同，在其看来，尽管建筑成本处于波动状态，但相对于其他成本来说，还是可控的。土地费用的弹性比较大，主要取决于政府怎样利用其行政权力来管理，换句话说，政府可能会根据当时的经济形势等多方面因素来不断调整土地的价格。

　　而在业内人士江先生看来，各个房地产企业的开发成本是不尽相同的，虽然不会出现重大偏差，但是企业的管理水平以及企业内外部等因素都会影响其开发成本，比如资金的获取渠道不同，其资金使用成本可能会有较大差异。再则，限价商品住房的成本审核费用比较高，需要投入大量的人力、物理、财力。

　　此外，《征求意见稿》中规定，限价商品住房项目利润参照经济适用住房建设对开发建设单位利润的规定，按照不超过项目综合建设成本的8%核定，其综合建设成本包括土地取得费用、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、小区基础设施及公共配套费等，具体参照国家和我省有关经济适用住房成本构成的有关规定。阙福光表示，8%的利润率对一般的开发商来说是没有吸引力的，甚至有可能出现在利润率一定的条件下高估成本的情况。