限购新阵容

     4月30日，北京市成为全国首个执行这一政策的城市，但是，位列住建部“重点监测名单”的另外13个城市，在此后的4个多月中，都并未出台限购令，而此间，全国楼市迎来了一次成交回暖，在9月29日后，为了落实国务院提出的“五项措施”，住建部开始督办这13个城市，落实“限购”政策，及至10月底，这14个城市全部出台限购措施。

     不过，自11月3日开始，限购的楼市地图上，或许将出现一幅崭新的阵容，前述住建部官员强调，住建部对于城市限购的督办，是以房价上涨压力较大为标准，而不是以14个重点监测的城市名单为标准。

     11月3日，中国房地产信息指数系统对外公布了100个城市10月的房地产价格涨幅，全国十大城市平均价格同比上涨41.44%。其中，杭州涨幅最大，同比上涨55.57%;北京上涨52.39%，位居其次;上海、南京、深圳、天津、重庆、广州6个城市涨幅介于30%~50%之间;成都涨幅为28.44%;武汉涨幅最小，为19.99%。

     这之中，重庆、成都、武汉均未在地方楼市调控政策细则中提及限购政策。而更具官方意义的国家发改委与国家统计局联合发布的70大中城市房屋销售价格指数，则正在紧张统计10月份的情况，届时，这也将成为住建部督办地方政府出台限购令的又一依据所在。

    “不出意外，这些涨幅比较靠前的而没有出台限购政策的城市，将被重点督办。”一位不愿具名的中国房地产协会领导表示。但他强调，要综合观察成交量、同比价格涨幅、环比价格涨幅、成交住房套型结构等方面的综合因素，但是，房价涨幅“这一点很关键”。

    　根据9月29日国务院下发的巩固楼市调控的“五项措施”中提出，对于地方政府落实调控政策不力的情况，将进行相关处罚，并追究行政负责人的责任。而目前，住建部已经拥有了“约谈”地方政府分管负责人的权力，前述住建部官员向记者表示，不排除使用这种权力的可能。

限购初见收效

    　“从北京的实施情况看，限购令对楼市的调控效果比较有效。”中原地产华北区总经理李文杰说。而一位深圳当地房企负责人对记者表示，“深圳限购令迅速收到初步成效，不少购房人已经开始观望。”

    　“限购令”从需求端入手，严厉遏制了投机投资购房，迅速在市场上收到明显成效。各地政府接连出台“限购令”，显现出本轮调控“杀跌高房价”的决心。业内专家普遍认为，“限购令”将使得房价下降预期增强，消费者在短期内必然选择观望。

    　“目前楼市调控已经进入博弈的关键节点，此番加强政策的落实力度，对焦虑、恐慌的民众起到了及时稳定军心和安抚作用，也对于市场上传言房价将再次报复性反弹的种种猜测给予了明确反击。”经济学博士马光远对记者说。

    　事实上，各地成交量和成交均价走势的不同，也与各地细则出台的时间和强度有关。中原集团研究部经理刘渊认为，北京、上海、厦门三市的限购政策类似，只考虑了增量因素，而未将既有的存量住房考虑在内，尤其是厦门的政策只针对今年第四季度，影响更是有限。

    　“从长远角度来看，‘限购令’如果能够长期执行，将不断削减潜在购房人群，影响深远;而深圳的限购政策同时考虑了增量和存量双重因素，将严格限定市场需求量，预计深圳住宅市场成交量还将持续下跌。”刘渊说。

   　 据中国社会科学院刚刚公布的调查报告显示，我国城市居民拥有住房比例已高达87.8%。按此推算，京、沪、深等城市现有居民接近九成已无购买商品房的资格。“市场总体需求至少减半将是铁定的现实，这势必将改善当前的楼市供需状态。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。

  　  对于这项具有阶段性使命的政策，业内人士认为，“限购令”对楼市的影响更多会体现在信心层面上。“在短期内不仅打击购房者对房价上涨预期的信心，也会坚定部分人阶段性坚决不买房的信心，并抑制改善型住宅的购房需求，而且彻底扼杀了投机炒房的希望。”