“国五条”问世已近满月,各地方细则或已着陆,或在酝酿中,房地产市场正处在前所未有的敏感期。此时,市场的真实反应如何正成为行业参与者研判市场的重要依据。基于此,本报试图从普通住宅、二手房、高端市场、商业地产四个细分市场的走势入手,力图全景地展示调控下楼市的真实境况以及未来变化的可能路径。

　　“9·29”新政推出尚未足月,一轮来势迅猛的信号再次袭向楼市,让房地产业界连呼措手不及。

　　10月19日晚间,央行毫无预兆地宣布加息;20日,住建部紧随其后宣布住房公积金存贷款利率进行相应调整。对于加息,虽有众多的业内人士表示,加息主要目标并不是针对楼市,但从市场层面看,一向敏感的楼市已经因限购、供地、加息等政策的逐一落地而出现了明显变化。

　　记者对北京多个区域的在售或将售楼盘调查发现,已有部分楼盘出现试探性的降价行为,个别楼盘每平方米降幅甚者达上万元。此前,连续多月的新政未能遏制房价上涨,反而在8、9月呈现出回暖和反弹态势。

　　对于第四季度楼市的走向,此番业界给出的预测惊人一致。“加息释放出货币政策紧缩的信号,或将成为压倒高房价的最后一根稻草。”在记者采访的多位业内人士以及开发商看来,开发商已没有太多筹码与政策进行长时间博弈,随着供需的逆转,开发商快速推盘“清仓甩货”的现象很可能在四季度常态化。

　　顶不住的房价

　　10月20日,央行时隔34个月后首度加息的第一天,当日,根据中原地产进行的一项抽样调查显示,在200组意向购房客户中,有近60位客户明确表示加息后暂时放弃购房。这一结果与“9·29”二次调控后的调查数据相比,比例明显地升高,加息再度动摇了购房者预期。

　　此前,“限购令”已对楼市成交量产生了不小的冲击。据北京市房地产交易管理网的统计数据显示,自9月29日二次调控新政出台后,北京新开盘的商品房项目签约率不到三成,比9月下降了近五成。另据21世纪不动产监测数据显示,10月份大部分高价项目处于滞销状态,单价超过3万元的项目成交量,仅占总成交量的11.9%。

　　北京中原三级市场的研究部总监张大伟对记者表示,此次加息给开发商带来的心理影响巨大,预计接下来开发商将有一波明显的开盘潮,一些最近土地供应集中的郊区项目可能迎来价格战。

　　确如其言,记者调查发现,目前已有越来越多的项目采取积极的价格策略,打折、降价的幅度也远大于此前。从营销手段来看,有的开发商仍然用传统的打折方式达到促销的目的,有些楼盘则通过赠送面积等变相降价,甚至有个别项目直接采取每平方米直降近万元的策略。

　　此轮隐现的降价潮中,通州区域内楼盘再次首当其冲。记者从通州月亮河·御泉公馆项目了解到,该项目本月底推出的小户型公寓均价定在25000元/平方米左右。而在今年3、4月份,该项目最高均价一度曾达到35000元/平方米。