王沛分析，去年新开工增长最快的阶段是在10 月，按照楼盘平均11个月至一年的从新开工到正式销售的时间周期，供给增长高峰将开始于今年的9 月，而后期不断增长的供给将进一步减弱房价“不跌反涨”的风险，他估算本轮周期中房价下行的幅度在10%~25%左右，并在今年四季度和明年上半年完成一轮‘价跌量升’的软着陆历程。

　　降价即将开始，但降价能否提振需求？瑞银证券分析师章海云并不乐观。“只要银行坚持收紧三套房贷并且连申请二套房贷也更加困难，住宅销售，尤其是高档项目或大户型的销售将依旧疲软。到2010年底，一线城市、杭州和海南的房价或将下跌25%，二线城市跌10%，其他中小城市房价将保持稳定。”他在报告中这样表示。

　　实际上，通过简单估算一下消化潜在供应所需的资金，未来楼市供求关系状况几乎可以一目了然。以2009年至今新开工的20多亿平方米房屋做为潜在供应，鉴于百城市房屋均价约为8000元/平方米，即使按照这一均价的60%进行测算，即5000元/平方米，消化一年来累积供应量所需的资金就要10万亿元以上。以目前的信贷环境来看，满足这个数字的难度不言自明。

　　另外，以目前全国月均销售面积8000万~1亿平方米估算，20多亿平方米的房屋库存，起码要消化近3年。因为，这其中尚不包括580万套保障房计划。而当投资和投机需求逐渐消退之时，仅靠刚性需求显然短期难以消化掉这2000万套商品房和保障房。