“综合评标”完善现行招拍挂制度

　　在当前房地产市场处于敏感的时期,可以通过“综合评标”等方法,设置土地有偿出让和投入开发的前置条件（门槛）,避免投机行为和恶意操作。

　　在当前体制下,招拍挂是合理、有效的交易制度。既可以防止产生寻租腐败等不良现象,又可以实现国有资产价值最大化,还能加快城市建设资金的筹措,有利于城市化的推进。但土地是公共资源,具有数量有限、不可再生等特点,因此“价高者得”不能成为招拍挂制度的唯一原则或最高原则,要纠正实际操作中把有偿出让制度单纯理解为“价高者得”的倾向。特别是在当前房地产市场处于敏感的时期,可以通过“综合评标”等方法,设置土地有偿出让和投入开发的前置条件（门槛）,避免投机行为和恶意操作。

　　“综合评标”的关键在于构建评标体系,即指标设置及权数设定。指标设置主要分两个层面:一是技术层面,主要是土地使用和开发条件。如土地用途、容积率、节约集约程度、绿化比例、环境要求、建筑高度、建筑结构、销售限价、销售方式、开工竣工时间、闲置处罚等。二是商务层面,主要是规定投资竞买人的相关条件,限定其参加竞拍的资格。如企业注册资本、企业资质、开发业绩（如开发量、获奖情况等）、银行信用等级、社会信用等级、社会责任和信誉、历史变迁、企业用地记录（有无闲置土地、有无违法用地、有无违反土地出让合同的行为）等。在满足上述条件的基础上,运用数学模型和计算机工具等科学方法,实行人机结合、综合评价,组织一定的人员,按照规定的程序,进行科学、客观的评定后,按“得分最高者得”的原则,择最优者中标。

　　此外,在调研中相关部门和单位还提出地块出让条件变更,出让合同开工竣工时间和条件认定,闲置土地认定和处置,企业生产用地退出,企业拆迁置换土地,针对中小企业用地和公共租屋推行租赁制,以及综合评标的指标体系和操作规程等问题。建议对这些问题进一步深入调研,作出相应规定,规范土地有偿出让行为。