房企资金压力风险渐次加大 上市央企逆势走高抗跌性强

　　中国房地产测评中心主任龙胜平博士认为，在中国房地产行业经历高速成长后，地产公司之间在开发运营能力上的差距将逐步缩小，资金与资源的整合将成为决胜未来的关键要素。一般来讲，国外房地产企业资金的来源通常是40%左右的房地产基金，40%是私募基金，包括私人投资或者企业之间的投资，剩下才是银行贷款。当前我国房地产开发资金来源以银行贷款为主的格局将随着金融市场的开放和发展而改变，新种融资工具将占据房地产企业融资越来越重要的角色。例如，金地集团明确提出发展房地产金融的经营战略，深入挖掘房地产金融、商业地产和住宅地产业务之间的联动价值，有利于公司在未来的房地产金融市场占据一席之地。

　　随着楼市调控的推进，在银行贷款、资本市场融资等渠道受阻后，上市房企开始通过多种途径进行融资，缓解资金压力。如恒大、雅居乐、金地、龙湖等大型上市房企，今年以来纷纷拓展优先票据、基金募集、境外融资等多种渠道融资，绿城中国、中华企业、新城地产等也纷纷通过信托实现融资。 

　　在回款周期拉长、信贷收紧、负债率高企等因素下，今年年底房企将面临巨大资金压力。2009年，房地产开发企业本年资金来源达到5.7万亿元，比上年增长44.2%。其中，定金及预收款15914亿元，占整个资金来源的27.86%，个人按揭贷款8403亿元，占整个资金来源的14.71%，两项共计占42.57%，几乎占了房地产开发企业资金来源的半壁江山。按照新的房地产市场调控政策，住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施，都从根本上限制了房地产开发企业可用的资金来源。如果这些政策有效地执行下去，那么经过不太长的时间，就会对房地产开发企业的融资环境产生致命的影响，各上市公司资金链压力可能不断上升。

　　在2010年4月宏观调控之后，上市房地产开发企业股价均大幅下挫达20%以上，但引人瞩目的是，央企背景房地产上市公司如中海、保利、华润的抗跌性明显较强，其中中国海外发展市值大幅提升，超过排名榜首的万科。