宅基地能否入市

　　由于现有决策框架对能够入市的集体土地进行了种种限制，学者担心这对缓和目前的建设用地供需矛盾帮助有限。因而，是否将可流转入市的集体土地从建设用地扩大到农村宅基地，也成为一个争议焦点。

　　按土地用途分类，中国土地可分为农业用地、建设用地和未利用地三大类。其中，集体建设用地主要包括农民宅基地、乡镇企业用地、乡村公共设施和公益事业用地。根据现行《土地管理法》，宅基地只能在本村流转，一户村民只能拥有一处宅基地。出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

　　这事实上限制了宅基地的流转，从而激化了两方面的矛盾。其一，在劳动力大量转移的农村，“空心村”大量存在，农村房屋闲置，而进城务工者在城市无处安居；其二，发达地区的农民在宅基地上建设的廉价“小产权房”不被法律承认，而城市建设当中的土地供需矛盾又带来房价飙升。

　　北京大学经济学教授周其仁在一次研讨会上指出，中国目前土地资源紧缺，如果农村集体建设用地不能有效盘活，城市用地不能高效利用，“弦绷得太紧，反而提高了行政成本。”

　　在修法过程中，土地学者呼吁赋予农民宅基地完整产权。国务院发展研究中心研究员蒋省三在上述会议上提出，应该允许农民住房连同宅基地一起由资产变为资本，地随房走，房地不分。

　　但决策层仍然担心，如果放开宅基地流转，在中国社会上可能出现大量流民，影响社会稳定。中国人民大学法学院教授王轶对此反问：为什么不担心城市居民把房屋流转出去了居无定所？他认为，原因是城市里社会保障制度相对完善。他建议，可使农村集体建设用地流转起来，所获得的部分资金，强制作为完善农村社会保障的资金。

　　在目前的修法草案中，对宅基地流转没有明确界定。刘守英认为，宅基地进入市场，既应当谨慎，也要给予一定的空间，允许其进行商品房开发。根据产权清晰的原则，可参照国有土地上的物业和房产，向宅基地上建设的物业和房产颁发不动产权证。宅基地上的物业和房产可出租、出让、抵押。

　　他建议，建立城乡统一的房地产市场建设试点；鼓励在城郊集体建设用地上盖农民工公寓，解决外来人口居住问题；建立农村集体建设用地住房建设准入制度；同时研究出台城里人到农村购房或租房的管理和限制办法。