引子
从年初的低谷到年中重返高峰，2009年，是中国房地产市场十年房改以来最疯狂的一年。这直接改变了大多数人的资产状态，金融危机的经济大势以及新的调控指向，重组了资金、供求、政策等因素对房地产市场的影响力结构。
在本刊提供的这个专题中，将看到资金链、政策、供给、通胀预期、地王、热钱等因素在当下房地产市场中的真实表现。只有从房地产业发展的真实规律出发，抓住有决定性影响的因素，并跟踪其变化，才不至于陷入十年来房地产领域舆论领域累积的涨跌、泡沫等滥言误区之中。
楼市狂奔一年后
10月份成交量的放大，与其说是“抢房”，不如说是“抢贷”
《瞭望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道
10月份楼市的突然火爆，让龙辉觉得很没面子。不久前，这个在上海拥有5家房产中介门店的小老板，才向本刊记者表达过成交惨淡让中介行业面临生存危机的忧虑。
预测落空的还大有人在。在美联物业市场研究组的统计报告中，也出现了这样的字眼---“上海楼市成交猛然回升”。
2009年10月12日到18日，上海共成交5996套商品住宅，环比前一周上升了56.8%。之后一周，上海商品住宅成交量又上涨了51.44%，达51.37万平方米，逼近2009年6月楼市最高点，创下了17周以来的最高水平。
成交量猛然回升已成全国大势。
10月12日到18日，在中国指数研究院监测的30个城市中，28个城市的楼市成交面积环比上升，其中，北京成交面积环比上涨44.47%，成交均价环比上涨17.39%。
广州一手房签约量较前一周上涨167.8%；深圳一手房和二手房成交量环比分别上涨43.5%和276.9%；二线城市涨幅更大，重庆、天津、成都的成交量分别环比增长252.32%、185.12%和102.39%。
放大的成交量，终于给已经被称为“银九铁石”的“金九银十”挽回了一些面子。导致成交量放大的两个主要因素，“是救命仙丹还是兴奋剂，还真不好说。”龙辉认为。
第一个因素，是上海新推房源的大量增加。例如，10月12日到18日，上海有25个商品住宅楼盘推新房源，新增供应量达41.15万平方米，比近20周以来的平均水平高34.65%。
另一个因素，则是上海楼市中如今充满着来自银行、中介等多个途径的“小道消息”：从2008年开始试行的部分优惠政策，在年底到期后将不再延续。
所以，10月份成交量的放大，与其说是“抢房”，不如说是“抢贷”---中国房地产经理联盟秘书长陈云峰这样告诉《望东方周刊》。
抢搭政策优惠“末班车”
“我现在最主要的工作就是催，催客户，催银行，因为剩下没几天了。”龙辉说，业内盛传的“小道消息”中，从2010年开始，“二套房贷利率一律上调10%，首套房贷7折利率年底取消”已经没多少悬念，而上海“十四条”中涉及的税费减免政策也将于年底到期，但政府却一直没有表态会否延续，这也让龙辉隐隐觉得不妙，“现在二手房东是恐慌性抛盘，买主是恐慌性购买。”
以在上海购买一套总价100万元、80平方米，购买满3~4年的普通住宅为例，如果现行的优惠政策取消，单卖方所缴的税费，将比现在多出近6万元。如果再算上银行利率优惠取消，100万房贷，贷30年的话，月供也要增加500多元。
这些优惠主要来自两项政策，一是2008年12月的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，该政策明确了“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照首次贷款政策”；以及免征营业税时，普通住房免征时限由5年降为2年，不足2年转让的，按差额征收。非普通住房差额征收的时限由5年降为2年。
随后上海公布的“十四条”，又规定“个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税”；“个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税”；“购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%”等优惠措施。
这些优惠政策，都将在2009年12月31日到期。“银行方面的二手房贷款申请批复周期，都大大延长了，稍微拖一拖，就可能拖到明年，所以中介和客户都在拼命地赶时间。”龙辉说，在他接触到的客户中，几乎超过90%是冲着优惠“末班车”来的。
“开发商和投资者都在担心，政策红利还能持续多久。”上海东方物产集团总裁王耀华告诉《望东方周刊》，这样的情况，全国很多城市都在上演。
“面粉”依然脱销
但陈云峰觉得，即使现在政策风险已经出现，但中国楼市整体上行的趋势却没有改变。最重要的一点是，虽然有些企业出于规避政策风险和年底回笼资金的考虑，已经加大了推出新盘的力度，但整体供不应求的局面依然如故。
首先是土地供应量不足。
根据中原地产研究中心提供的数据，截至2009年9月，北京通过招拍挂方式完成住宅用地供应469公顷，仅完成全年1100公顷的供地计划的43%；上海仅完成全年供应计划的60%，为523公顷；而广州、深圳的住宅用地供应还不到200公顷，只完成全年计划的35%和23%。
而根据国家统计局的数据，2009年前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积21451万平方米，同比下降22.1%；完成土地开发面积16706万平方米，同比下降6.6%。
投资方面，前三季度全国完成房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅比1~8月提高3%，但比去年同期回落8.8个百分点。其中，商品住宅完成投资17582亿元，虽然同比增长13.4%，比1~8月提高2.5%，但也比去年同期回落15.3%。
“2008年是没钱开发，2009年开发商不缺钱，但却没有地。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，土地资源的日益稀缺，正使一线城市普遍面临无地可供的状态。
土地稀缺导致的一个极端情况，就是“地王”层出不穷。而“地王”不断出现，又等于在不断抬高“面粉”的价格。美联物业上海区副总经理丁伟告诉《望东方周刊》，在地块的价值产业链中，地王的价格很快会成为重要参照，“人们只会说，半年前这里的地价水平是多少，而没有多少人在意，那是‘地王’的价格，当时比周边的均价高出了多少。”
实际上，“地王”产生后，所在区域的均价会迅速上涨，来填补“地王”和当时均价的“价值洼地”。
2009年7月23日，金地集团(16.16,0.16,1.00%)以每平方米14495元的楼板价拿下上海赵巷地王。同属赵巷板块的嘉城，2009年初的售价不到每平方米8000元，但在地王出现后，8月新一期楼盘的价格就达到每平方米13000元。
和赵巷板块情况类似的上海宝山罗店板块，年初成交均价在每平方米7000元上下，也在地王的刺激下，迅速涨到了每平方米14000元。
“地王”的出现，“让郊区很多楼盘价格翻了一番，这些楼盘，要么和地王是同一个区域，要么就是地理环境类似。”丁伟说，而这样的价格，在不久之后，就会成为新的“基准价”。
“面粉”价格的不断攀升，自然会分摊到“面包”上。所以，地王的出现，本身就是对房价最大的支撑。
就算是开发商群体，也感受到了“地王”的压力。“现在出现地王的区域甚至是城市，我们都不打算投资了。”上海东方物产集团总裁王耀华说，“现在拿‘地王’的要么是央企，要么是上市公司，央企玩的是国家的钱，上市公司玩的是资本游戏，一般的企业，玩不起。”
王耀华说，地王和地价间已经形成了相互推高的循环，“其实你去看看二三线城市，没有地王的地方，房价就比较平稳。”
2007年在社会资金紧缩的情况下，缩量必然导致房价下跌，但目前的缩量，充其量却只能降低房价上涨的速度，而不会改变房价上涨的趋势。招商证券分析师贾祖国和孟群在一份行业报告中分析，一直到2010年6月之前，各大城市的可售新房都将处于偏紧状态。在这个期间，地王还将继续涌现。
开发商“不差钱”
另一个支撑房价坚挺的重要因素，是资金的充裕。2008年的楼市危机，其实是由流动性和二套房政策的双紧缩引起的，2009年以来楼市回暖，则是货币政策和购房优惠政策双放松的结果。
也就是说，2007年导致楼市危机的主要因素已经不存在了，相反，现在房地产企业“不差钱”。
从资本市场上看， 2009年第三季度，中国的房地产上市公司表现抢眼。
10月12日之后的一周，7家地产上市公司发布第三季度业绩预告，其中，有5家预增并且增幅巨大，其中，大龙地产、阳光城、华业地产、中天城投、招商地产、阳光股的净利润分别预增7000%以上、750%、450%~480%、300%~350%、145%~155%和130%~140%。
公开资料显示，同一周，北京、上海和深圳的销售额也分别增长了30.4%、56.2%和45.8%，三个城市的去库存化周期分别只有7.48、2.18和6.96个月。二线城市中，销量也大幅增加，增幅最高的城市是昆明、重庆和温州，增幅达276%、252%和208%。
截至10月20日，51家发布三季报预告的企业中，18家预增，38家实现盈利。在前三季度预期净利润增幅排名中，3家房地产企业进入前十，分别是万方地产(15.81,0.83,5.54%)预增24606.43%、ST中润预增10177.88%、大龙地产预增7000%。
而公开资料显示，随着6月份A股IPO大门重启，截至10月末，已经有30多家房地产企业筹划在A股和H股上市，募集资金规模将超过1000亿元。“在此期间，企业想获得更好的IPO效果，拿到一个‘地王’就是最好的宣传。”新加坡红木集团总经理张永河说。
银行方面，万科、金地、绿地等10多家大型房地产企业，陆续从银行获得了2600多亿元的授信。而根据国家统计局公布的数据，2009年1~8月，房地产开发企业本年资金来源近3.4万亿元，同比增长34%，其中国内贷款7384亿元，增长46%。