小区车位归谁所有？外人可以使用小区车位吗？住宅房改作商业房中“利害关系业主”怎么界定？业主财物失窃物业要不要承担民事责任？这些市民生活中经常遇到的物业官司，不仅让业主感到困惑，就连法官们在实际判决中也很难把握。10日上午，市中院就这些“热点问题”召开“建筑物区分所有权与物业服务纠纷研讨会”，法官和专家们坐到一起商讨解决的办法。晚报记者鲁燕

　　关于业主安全

　　案例

　　卢先生夜间回家，在高层电梯里被歹徒用砖头砸伤。卢先生认为，他与物业公司签订了物业服务合同，也按期交纳了物业保安费用，对自己所受的伤害，物业公司应承担责任，于是向法院起诉，状告物业公司违约，未尽到安全保护义务。

　　判决难点物业公司对小区业主的人身、财产安全保障义务到底有多大？物业公司在业主失窃或业主被侵害情形下应当承担一种什么样的责任？目前争议仍比较大。大多数业主认为，他们和物业公司签订有物业服务合同，每月都交给物业公司物业费，而安全保障就应是物业服务公司的一项基本职责。另一种观点则认为，安保是公共服务的内容，物业公司对业主住宅内的财物不负有看管义务，不应承担赔偿责任。

　　A.物业不应承担责任

　　市中院法官张林利：物业合同属于无名合同，对于合同当事人权利义务的确定，法律没有明确规定。不过，即使双方合同暂无明确约定，但从物业服务合同性质本身来看，一些诸如保障人身财产安全的内容，也理应成为其义务的基本内容。且业主交纳了包括安全保障费用在内的物业费，这种服务是一种有偿行为。同时，他也认为，物业公司应对物业管理区域内的公共秩序和公共安全提供防范服务，但通常不可能要求其保证服务区内不发生重大刑事案件，毕竟物业公司的安全保障义务更多的是一种注意、警戒、防范义务，它不能保证业主财产和人身权益不受损害，只能降低这种风险。

　　B.物业公司应先行赔偿

　　市中院石红振：业主遭受人身损害或财产损失的，第三人侵权行为是损害产生的根源，侵权人应承担最终赔偿责任。物业公司违约损害赔偿之债和侵权人侵权赔偿之债属于不真正连带债务，二者之间不存在内部分担关系，但侵权人为终局债务，从公序良俗出发，应当由物业公司在对业主承担违约损害赔偿责任后向作为终局债务人的侵权人追偿。