购房者崔先生去年看中了一套次新房,房主以出国急用为由,将尚未办理产权证的房屋转售,并将购买合同等证件交予新房主。可是几个月后,开发商以原房主欠缴贷款为由要求回收房屋,崔先生这才发现原来房子有尚未还清的贷款,并且自己要理清其中的法律关系还很麻烦。

　　业内人士提醒购房者,买房前应该全面了解该房产的所有情况,包括审查原购房契约,审查房产证、土地证和原开发商的五证等等。如二手房的主人申请了银行按揭,购房者还要审查原借款合同。如办理了抵押,还要查验抵押登记手续。根据目前情况看,大多数的新住宅在销售时,都有银行提供按揭贷款,一般贷款的期限都在10年至20年间。在这期间,又会有大量的原购房人将自己已进行按揭贷款的住房或是已经办理完抵押贷款的住房再次转手,这就会给二手房买卖市场带来相关纠纷。购房者也应当提高警惕,在买房前理清房子的产权和债务关系,并且不要购买没有正式产权关系的房源。

　　“购买尚有未偿还贷款的二手房时,购房者应首先弄清楚原房主是否已付清全款,是否已经拿到产权证和土地证。如果是银行按揭的话,要弄清楚贷款期限,尚剩多少期贷款未还。除此之外,还要知道在办理二手房转让时,银行和开发商是否给予配合,如果不配合怎么办。”律师王城表示,因为此类二手房复杂的法律关系,决定了此类二手房的主人一人是不能完全决定该二手房的处置的,他需要与其他有关人员协商才能确定如何处理该房产,所以在选择与购买此类二手房时应当格外注意。

　　夫妻共有房产要当面澄清

　　如果购房者看中的二手房是夫妻双方共有财产,那么在交易前和办理手续时都必须与其双方本人直接接触,并且仔细核对身份,以免发生产权纠纷。

　　根据《婚姻法》,夫妻在婚姻关系存续期间的共有的财产,在婚姻解除时,应由夫妻双方来分配,任何一方不能独自侵占共有的财产。在二手房买卖时,稍不留心,购房人所签的二手房买卖合同就会因为二手房主人的婚姻变故而导致无效,有时还会引起其他麻烦。

　　共有产权不能口头承诺

　　朋友、亲戚或直系亲属等共同拥有一处房产的现象也很常见,为了避免法律纠纷,购房者除了要当面核对产权人身份外,对于一些没有完全解决的问题也决不能相信对方的口头承诺。

　　“因为这类二手房是几人共同拥有的共有财产,所以任何一个人都无权单独处置共有的房产,不管这个人是否亲自掌握产权证和土地证。关键的问题是看是否所有的共有人一致同意转让该二手房,最好的方法是购房人应与所有共有人见面,了解一下具体情况。在以后就该二手房转让事宜的谈判中,应该要求所有的共有人给共有人的代表出具授权委托书。在转让协议签订时,所有的共有人都应当在协议上签字,如果有的共有人不能出席,应委托其指定的代理人代签,其可以是共同共有人,也可以是其他人。但该授权委托书应该是经过公证或律师见证过的法律文件,该法律文件的原件应该附在合同后面作为转让合同的附件。”业内人士提醒购房者,如果共同所有人里有一个人不同意转让,则转让协议在法律上归于无效,任何人未经授权和公证的程序代替其他共有人的签字在法律上都是无效的。所以在购买共同拥有产权的二手房时,要重视法律文件的完善,千万不可轻信其他共有人口头上的承诺。