福州资深地产策划人庄子告诉记者，在2007年他曾做过统计，福州的人均商业面积达到了1.6平方米，而同期北京人均商业面积为1.14平方米，上海则1.1平方米都不到。“显然，对于福州而言，商业项目已经明显太多了。”

　　缺乏联动 新商业亟待变脸

　　尽管商业地产项目的运作需要与领近已建的商业项目形成“错位经营”“差异经营”是地产策划人皆知的道理，但从福州商业地产的整体状况来看，这看似简单的道理却是一处久难平复的痛。

　　庄子指出，新出现的商圈并未突出自己的特色是发展的最大瓶颈。他解释说，以目前福州城市的规模来看，以东街口传统百货商业业态牵头，带动了八一七路的零售，形成了百货——零售——精品街一条龙的模式，再加上中亭街的商业互补，基本就已经足够。而新开辟的宝龙万象乃至冠亚广场、正大广场实际上都与东街口功能上重合了。

　　“福州商业项目相互间的联动性不足，区位定位不合理，加上集中的区域范围较小，造成了同质的商业过于拥挤，新兴商业项目很难得到发展。”他表示。

　　福州零距离营销公司总经理陈晶表示，以近期将要出让的台江区原富成味精厂地块商业项目来看，其所处的宝龙万象商圈不仅服务于西二环，还能辐射台江包括北江滨林立的高档住宅区以及金山大部分区域，有大量的消费需求，但成功与否需要看其定位。

　　而福州此前不少的商业地产项目就吃了“定位”的亏，群升国际策划部经理王宝松一语点出，这也导致了商业地产发展良莠不齐。

　　有业内人士指出，已投巨资打造“城市综合体”的万达集团，对其内部组成部分的明确定位则可供许多商业地产项目参考借鉴。据悉，该集团计划投资30亿元建设福州万达广场，建成总建筑面积约389500平方米的超大型城市综合体，其中包括大型购物中心、大型娱乐中心、五星级电影院、5A级写字楼、高星级酒店等，其内部业态丰富，本身内部各商业定位明确，能够形成有效的互补，同时还能让该区域的辐射范围得到延伸，促进所处商圈的形成与发展。