常常听到有人抱怨或懊恼，“下了单才知道……”“早知道我决不……”世上没有后悔药买，怎么做才能让你买房的时候更“胸有成竹”呢？听听过来人的经验谈吧，他们的职业多多少少与房产有关，却一样吃过亏才长了见识，这回决不藏私，倾囊相授。

　　A>>选房源到签合同

　　一路磕磕绊绊走过来

　　发言人物：

　　郭恒(浙江腾飞金鹰律师事务所律师)

　　今年3月，我释放了自己的“刚需”，买了一个小小的二手房。本以为自己专门从事合同方面的工作，应该驾轻就熟，顺顺当当，但事实证明我错了，磕磕碰碰的事远比我预想的多。

　　先说房源。

　　产权问题是最大的风险。刚开始还有中介给我推荐尚未办三证的房子，后来没办法我把自己的职业告诉他们之后，中介对我说话实诚了不少，呵呵。有些房子被查封或抵押(按揭除外)，有些房子三证未办好就已经挂出来；也有些房子因为离婚或者继承等问题，产权归属尚不明确，对这些房子要特别注意。

　　再说看房。

　　提醒大家，看房前一定要问经纪人对这套房子是否了解，是否符合基本要求，否则是浪费时间。其实我一共只看了三套房子，第三套就成交了。这里我犯了错误了，太急躁了，没有仔细看房子周边情况，所以我建议大家，看房的时候不仅看房子本身，还要看周边环境、配套等，别急躁，不要怕烦和累，毕竟是一大笔钱啊。

　　另外我要强调看房确认书的问题。看房确认书一定要坚持看后签，并且自己要留一份；看房前，要注意是否另外中介已经带去看过，如果是，最好不要去看，因为到时候两家都看，都签确认书，最后成交了，中介费的支付就很容易产生纠纷。

　　第三是签意向书。

　　中介提供的意向书比较简单，并且会忽悠说随便写点不用详细，到时候签正式合同详细点。但大家请记住一点：你想要中介负起责任，就要在他也签字的东西上尽量详细化，明确他的责任。同时更重要的是增加条款，明确中介对这些信息的审查确认责任，比如我在意向书里就增加了要求中介对房东履行义务承担连带责任的条款。

　　要注意意向书要三方同时签，并应尽量详细，能明确的内容都明确，尤其别忘了约定中介费及其支付方式。对于交房，不要简单写“款清交房”，建议写具体日期，或者和付款挂钩，并注意约定交房后留少量尾款。我的经验是签意向书时，中介还比较好说话，因为你还没交钱，主动权在你这里，所以你要加点东西他一般会同意的，等到正式签合同就没这么方便了。

　　第四是签正式合同等文件。

　　也许很多人认为只要房款谈好了，签合同很简单，但其实通用的正式合同文本比较简化，虽然有中介也会提供补充协议范本，但同样比较简单，一旦出问题，往往缺少依据，因此有必要根据房子情况准备好一个比较详细的补充协议。约定具体内容，如房龄、结构、装修等；户口、产权、交接(包括房东的配合义务)、税费、付款条件尤其要注意。另外，每一项内容，应相应约定违反或不真实时的具体违约责任。补充协议准备好后，应尽快与房东、中介沟通，尽量把所有细节问题提前谈好，签正式合同时就不会太难。

　　签正式合同等文件时要注意几个小问题，即所有文件一定要一字一句看清楚再签字，并且三方要同时签，要盖骑缝章，防止中间的纸张被换掉。

　　整个过程，说说容易，其实很难熬，我整天担心中介先放款，过户不了，钱没了。过户过程中中介几乎没主动给我打过电话，都是我追着打电话，熬了一个多月总算基本告一段落，过两天我就要收房了，希望能有个顺利的结局。