垫首付操作方式揭秘

　　垫首付之后，剩余的房款应怎么样进行银行按揭呢？这是所有低首付项目必须解决的事情，也是购房者最为关心的问题。记者深入调查了惠州目前在推的低首付项目，其主要操作方式包括虚高房价和返还租金两种。

　　1、虚高房价型

　　按照相关规定，首次置业者只能按揭房款的八成。低首付之后的按揭，开发商会以虚高房价的方式来弥补，这样才能顺利地进行按揭。据了解，目前惠州大多数低首付项目都是采取这种虚高房价的方式来操作，例如鑫月汇峰、天烽新地、君豪公寓等。

在这样的低首付交易中，购房者需要和开发商签订两份不一样的合同。一份是实际买卖合同，其房价和首付金额都是真实价格。另外一份合同就是为了进行银行按揭而签订的。

　　据记者调查发现，现在不仅有多个项目采用这种操作方式，而且很多购房者也对这种方式满意。对于购房者而言，一次性减免了大额首付，将其分散到月供里，其月供并没有增加多少。

　　2、返还租金型

　　除了虚高房价之外，目前惠州还有一种返还租金的低首付方式。这种方式主要集中于一些租赁比较活跃的投资型小户型单位，例如港惠新天地二期。

　　返还租金的方式要简单很多，房子按照正常的首付比例签约，进行银行按揭等。购买房子后，开发商答应返租该房子一年或者两年，而且租金直接抵扣首付款。这样你就以提前支取该房子一年或者两年的租金，换回较低的首付。

　　例如，购买一套30万元的房子，需要首付两成6万元，按揭24万元。而开发商会承诺该房子返租两年，并马上返还购房者租金。如果该房子两年的租金是4万元的话，返还租金之后，你就只需要首付2万元。而在你的购房合同上，你已经首付了两成，其余的24万元就可以进行正常的银行按揭。在这种操作方式中，作为业主的你不用管房子前两年的租赁情况，直接交给开发商管理。

　　据记者调查了解，目前在惠州这样操作的项目并不多，一是要该楼盘适合租赁投资，二是这种操作只适合于投资型购房。只有那些本来就是购房用以投资的客户，才能以返租方式来换取首付，它对于普通的自主型购房者并不适用。

　　案例

　　例如，用低首付的方式购买一套42万元的房子，开发商会和你签订另外一份合同，其房价为50万元，这样你就可以按揭40万元，实际首付2万元。

　　风险提示

　　广东中圳律师事务所的刘子孺律师指出，虚高房价会导致业主的还贷成本和办证税费增加。同时，阴阳合同也存在潜在的风险。他指出阴阳合同交易如果发生纠纷，法律一般会以双方真实意愿反映的合约为准，而用以按揭的那份合同就会被认定无效。由于这份合同无效，业主需要重新办理房产证，重新进行银行按揭。而且，银行也可以追究业主的骗贷责任。