关键词4：贷款

　　■重点：公积金账户状态、自身还款实力

　　来自北方的小林今年准备买套小房子定居下来。通过中介公司，他看中了密云路某小区内的一套50万元的老公房。小林认为，目前个人住房公积金贷款最高可贷30万元，加上自己手头的20万元积蓄，刚好可以不用商业贷款。于是他满心欢喜地签了合同。

　　然而，在接下来的申请公积金阶段，他被公积金办理中心的人员告知，由于小林的账户余额只有6000元，因此他最多只能贷到24万元 （6000元×40）的公积金。这个消息让小林十分为难，他从来没有意识到，并不是每个人都可以贷到最高30万元的额度，可贷额度和账户余额还有关系。

　　最新的公积金贷款政策是，公积金可贷额度是账户余额的40倍，单人贷款最高不超过30万元。因此，在买房之前，购房者应该先查询一下自己的公积金账户状态。另外，市民申请住房公积金贷款前连续缴存住房公积金的时间须不少于6个月，否则就不能获得住房公积金贷款。也有一些公积金账户因某些原因会处于封存状态，这也会使得贷款不顺畅。

　　和公积金贷款相比，商业贷款的限制条件稍少一些，办理起来更容易。但专家提醒，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力作出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出作出正确、客观的预测。借贷数额，还应量力而行。伪造收入证明或许可以成功贷得款项，但日后的本息对借贷人来说将是一个不小的负担。另外，二手房的房龄已成为许多银行发放贷款的一项审核标准，房龄越长贷款成数就越低，甚至可能不予贷款，房屋所处位置、单价、面积等因素也对贷款额度影响较大。

　　对于住房贷款的还款方式，目前有等额本金和等额本息两种。等额本息是每期还款额固定，但是不仅本金计息，而且本金所产生的利息也会计息，是一种循环利息。所以，如果是贷款同等年限，本息产生的利息比本金产生的利息要高得多。不过，本息每月还款额是一样的，借贷人可以很好地规划自己的财务规划，对要还的款也能做到心中有数。等额本金刚开始还的数额较多，前期还款压力比较大。借款人应该对自己未来收入状况有一个理性的判断，然后再去选择还款方式。

　　关键词5：过户

　　■重点：上家户口是否迁出

　　来自郊区的王小姐于2008年初在徐汇区买了一套一室户自住，今年，因为遭遇公司裁员，她计划将房子卖掉后回郊区发展。于是她将房子挂到中介门店。因为急售，价格相对较低，因此很快有买家上门，双方签了定金协议，并且约定3天后签房屋买卖合同。但是，就在签合同的当天，买方气呼呼地打电话表示：“你不是说房子里没有户口吗？怎么可以这样不讲信用呢？ ”

　　王小姐不明所以，在查询过房屋户籍状况后，她才发现原来2008年之前的主人户籍在其中。她这才想起，当初在交易之时，上家的户口因为暂时没有着落仍然放在了这套房子里。没有想到，一年过去了，这个已经被她渐渐忘记的小事情居然成了她卖房子的大障碍。

　　过户，并不像许多人潜意识认为的那样，仅仅是一个房产证的易主过程。它实质上包含了房产证、煤气、有线电视、维修基金、户口等众多元素的更换与迁移过程。

　　房产证最为重要，易主更名由交易中心予以办理。买卖双方需要在前期的购房合同中对时间等因素有明确约定，等到了真正的房产过户阶段，按照交易中心的要求准备材料。需要注意的是，如果过户上家是未成年人，那就需要其父母同时到场。

　　在众多的程序中，上家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一。在房屋买卖过程中，权利人并不单单只有产权证所涉及的人员，同时也有在该房屋落户的所有人。因此，下家应该到房屋所在地的警署查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房之后才可迁出，那么下家一定要与上家就迁出户口的确切时间、违约责任等予以明确约定。

　　对于煤气、维修基金、宽带等的过户，有一些小的细节需要下家注意。如有的家庭已经安装了多门电话线路，下家就要仔细问清楚。

　　此外，如果交易房屋平时无人居住，上家也没有去付有线电视或数字电视的月租费，造成拖欠，有线站可能会作封端处理。因此，在房屋交接时下家可要求上家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。