沪上二手房市场在3、4月份成交得到集中释放。由于整个房屋交易过程需要2个月左右的时间，因此在接下来的5、6月份，购房者还将继续奔波：刚刚看定房子的购房者要支付定金、签订合同；而已经支付首付款的购房者则需要等待放贷、过户交房。

　　美联物业交易管理部经理张佳露表示，二手房买卖流程十分复杂，对于购房者来说，倘若对交易的程序和流程一无所知，就难免在交易过程中有所疏漏，导致后期纠纷重重。定金、合同、首付、贷款、过户、交房是二手房交易中的六大关键。

　　在确定房屋产权清晰，对房屋本身质量没有异议，买家表达了购买意向后，买卖双方就要着手签订定金协议、买卖合同和支付首付款了，这也就意味着所签房源正式开始进入交易程序。

　　定金协议和买卖合同是二手房买卖的基础，将对后期的交易顺利与否起到至关重要的作用，因此买方不应只求速度而盲目签订，而应首先确定各项条约和程序是否合法，并且符合自己的意愿。

　　关键词1：定金协议

　　■重点：条款、产权是否清晰

　　刘小姐想要购买一套学区房。在反复考察了位于赤峰路附近的一套总价98万元、对口名校的学区房之后，刘小姐很快便与上家签订了定金协议，并支付了1万元定金。双方协定，在定金协议生效后的10天之内签订正式的购房合同。

　　然而，正当刘小姐为自己找到了一套性价比较高的房屋而满心欢喜之时，她却被中介告知，上家决定将售价涨价至103万元。刘小姐没有同意。最终，上家违反了定金协议，将该房屋以103万元的价格卖给了别人。尽管获得了上家1万元的违约金，但想到好不容易找到的学区房就这样和自己擦肩而过，刘小姐还是隐隐觉得遗憾。

　　通常，在签订正式的买卖合同之前，买卖双方都会先签订一个定金协议，以示双方对交易意愿的确定。它对房屋的交易程序有一定的制约作用，但事实上也存在不少买家或者卖家违约的现象。尤其是在目前市场交易火爆、优质房源提价的情况下，如果另外有人给出上家更高的价钱，而价格差额又高于违约金的话，那么上家违约就在所难免了。

　　如何能够减少违约现象的出现？业内人士建议，如果买方对房屋本身十分满意又担心上家违约的话，可以适当地提高定金的比例，但是最高不应超过房屋总价的20%。

　　另外，在签订定金协议时，买方应要求上家房屋所有产权人共同签字确认成交意向。不少二手房买卖纠纷都是由于夫(于夫博客,于夫新闻,于夫说吧)妻一方擅自出售双方共有的房屋所致。因此，如果另一产权人不能到场，即使有资料表明签约人与房屋产权人是夫妻关系，买家也应要求签约人出示房屋产权人经过公证的授权委托书。

　　同时，对于定金协议中所涉条款，交易双方一定要仔细核查。在有些中介公司自行制订的定金协议中，有些条款如付款期限、交房期限、违约责任等界定模糊，使得上下家在后期交易过程中很容易产生争议。

　　有些房屋在交易过程中还附赠家电、维修基金等，对于附赠的物品，应当完整地罗列在定金协议中。一些买家会认为附赠的都是小物品，即便不写明上家也不会擅自搬走，因此不好意思在定金协议上一一写明，那么在后期，如果上家反悔，因为没有书面协议，下家也只能吃“哑巴亏”。