影响 三大城市

改善型住房缺口1600万平方米

　供给在短期内相对短缺，将带来需求缺口放大。

     克而瑞（中国）研究中心报告显示，受开工和竣工量不足的影响，上海、北京、深圳大三城市今年的改善型住房缺口达到1600万平方米，也就是说，按正常年份的需求量来看，这三个城市将有1600万平方米改善型住房需求无法满足。这一现状将一定程度上决定今年改善型住房的价格走势。

    　陈啸天介绍，改善型需求指需求面积介于90平方米至144平方米的商品住宅。据统计，相比2006年正常市场周期，上海、北京、深圳三地的改善型住房成交量分别减少512万平方米、500万平方米和227万平方米。“如果2006年的年成交量是市场正常的需求量，那么理论上来说，2008年的三地共有1200万平方米的改善型需求没有被满足，进而压抑到2009年集中释放。”陈啸天称。

    　另外，根据对各地在建工程情况的实时监测，克而瑞将2008年底的改善型住房存量加上2009年的新增供应量得出2009年总供应，将1200万平方米滞后的改善型需求加上2009年新增的改善型需求作为2009年总需求，其相比之后得到的结论是，上海、北京、深圳三地今年的改善型缺口分别为793万平方米、547万平方米和255万平方米，三地共计1600万平方米。

    　“供求缺口这么大，房价反弹可能性不会小的。而这个缺口的压力在很大程度上将集中在二季度，尤其是5月份间。”一位上海房地产商称。

矛盾 巨大库存短期难成现实供给

   　 一直以来，大量市场人士并不认可供不应求的说法，其基本依据是存在于开发商手中的天量库存。

   　 库存巨大是不争的事实。根据中原地产研究中心相关统计数据，截至2月底，全国已经申领了预售证而未销售的库存（即可售房源）达到近2亿平方米，其中十家标杆房企的可售房源占10%，约2000万平方米。到3月，10家房地产标杆企业全月成交量激增284万平方米，消化了占总库存面积17%的存量。

  　  随着可售房源存量去化速度加快，大量处于土地储备状态的未建项目和施工阶段的在建项目，将对未来的供给产生重大影响。

   　 仅以10家标杆房企为例，根据中原统计，在2月至3月间，10大房企尚有土地项目和在建项目共217个，其中万科59个，保利30个。

    　如此大量的库存真的能悉数释放吗？上海证券报调查发现，因为部分地块项目被搁在“高成本”上，开发商要选择等到房价涨到收支平衡的那一天才愿意推出项目，因此存量全面入市的时间表尚不可期。除了大型国资背景的企业大举入市外，更多企业尚处在从观望向进场过渡的关键时期。

    　一位成都房地产开发商告诉记者，2007年，成都在房地产市场最高峰共出让住宅用地60余幅，有近30个单价千万元以上的“地王”诞生，地块总价格从数亿到数十亿不等。而这些地块截至今年一季度，仍有90%处于未开工或缓开工的状态。

   　 “2008年时，有些项目就是在工地放了一个推土机，以示开工，其实根本没有推进正常的施工进度。不可否认，目前成都大量项目进入积极推进开工的状态，但这些项目的统一特点是项目成本不是特别高，比如在2007年年初时以2000至3000元/平方米的楼板价拿的地。另外，开发商资金压力也不是特别大。”该开发商介绍，一些在2007年下半年以5000元/平方米甚至更高的价格拿得的土地项目，开发商目前均仍旧处于停工状态。

   　 “如果市场价格卖不到8000元/平方米，这些楼板价在5000元的房子根本不赚钱，开发商只有等到价格上升到相应水平后才可能正式启动销售。”上述人士称。

    　另有地产市场分析师认为，因为捂在开发商手中的土地储备和项目过多，因此即便未来楼市成交量保持在较高水平，土地市场依然难走出低迷。再加上开发商融资成本依然很高，企业没有足够的资金实力继续大量圈地。

　　“虽然目前的成交量有所放大，开发商感到房子好卖了，但是心里还是不托底、不确定，不知道这样的销量是不是可以持续下去，因此还需要继续观望一段时间，毕竟拿地是企业最大的成本支出，且决定未来数年的生存与发展。”广州某房地产开发企业高层告诉记者。

    　因此，中原地产李文杰建议，政府应尽快推出便宜土地上市，以改变开发商对未来的市场预期，扩大市场供应。同时对拿到高价地的开发商在土地付款期限及容积率方面给予优惠政策，以解决“存量不上市”的困局。

   　 进入4月，这些建议在各地政府开始进入落实阶段。