在2006年3月的十届全国人大四次会议上，由全国人大代表、中国人民银行南宁中心支行行长白鹤祥领衔、共有33位代表签名向大会提交的议案，建议修改城市房地产管理法，取消房地产预售制度，并历数了房地产预售制度存在的七大问题：1、法律关系复杂增加了法律风险。商品房预售交易不仅涉及开发商与购房人之间的法律关系，还牵涉到开发商与其有债权债务关系的其他法律关系。在多层复杂的法律关系中，任何一个环节发生法律风险，均可能影响到商品房交易合同的履行。2、购房人缺乏担保的法律保障。在商品房预售中，购房人往往是先支付一笔不小的购房款给开发商，而开发商仅承担工程完成后将现房交付购房人的义务，购房人事先支付的购房款项因缺少有效的担保制度而得不到保护。3、剥夺了购房人对实物的知悉权。这给开发商预售中以广告和宣传资料误导甚至欺骗消费者或事后擅自变更设计、规划及用料创造了机会。4、从预售到现房交付期限过长。一旦开发商的履约能力发生变化，往往让购买方蒙受损失。5、期房交易类似期货交易，容易造成房地产价格泡沫。6、“假按揭”套取、诈骗银行信贷资金。“以小搏大，空手套白狼”是不法房地产商普遍和常用的手法，而房屋预售制度为其提供了便利。7、房地产风险主要由银行信贷资金和购房人承担。房地产预售制度不仅降低了开发商的门槛，使部分并不具备开发商实力的企业进入市场扰乱正常的经营秩序，而且一旦开发商投资出现问题，银行和购房人就成了开发商投资风险的承担者和牺牲品。

　　接着，在2007年“两会”期间，全国人大代表洪可柱提案指出，房地产市场恶性膨胀，房价继续上涨，是由于“低比例首付”和“商品房预售制度”推波助澜。预售制度下的商品房交易是在信息完全不对称的条件下发生。由于商品房的预售允许尚未经过验收合格，甚至是尚未建成的建设项目进入市场，商品房的质量、权属关系等关系消费者切身利益的重大事项仅靠一纸售楼合同以及开发商提供的售楼书来界定，显然违反了国家的有关规定。而未经合格验收的商品房是无法取得房地产证的，消费者权益自然得不到根本性的保障。要遏制这些情况发生，其方法就是停止实施商品房预售制度。提案建议提高个贷首付比例，逐步取消房屋预售制度。先在全国部分地区将个人住房贷款首付比例由目前30%提高到50%，对购买多套（二套及以上）用于投资及投机的行为，原则上应不实行按揭；建议研究制定实施对非投机、投资而自住购买多套房的“累进”首付比例制度；为防止开发商弄虚作假搞“假按揭”。由此可以看出央行、银监会在2007年9月27日出台“二套房贷”政策的雏形。

　　只是，尽管社会舆论一直诟病房地产预售制度，尽管不断有“两会”提案建议或要求取消房地产预售制度，但预售制度依然岿然不动。直到今年本次“两会”，出现集体提案建议，加快修订《中华人民共和国城市房地产管理法》，并全面取消商品房预售制度，建立商品房竣工入市销售制度。本文作者陈真诚分析认为，尤其在当前房地产实际情势下，房地产正处于深度调整之中，全国各地市场普遍低迷，消费者持续观望，大多数开发商普遍遭遇资金短缺压力，民建中央提交的关于取消房地产预售制度，将再次对房地产预期形成进一步打击，无异于击中了当前房地产业的明穴，直接击中了目前中国开发商的命穴。

　　众所周知的是，房地产属于高度资金密集型行业。开发商购买土地之后，通过工程建设方垫支修建达到预售条件，然后通过项目预售收取购房者的首付款以及银行给予的按揭贷款，就可以几乎无风险地获得可观的开发利润、极高的自有资本利润率，推进项目滚动开发。