万科两大谜团

　　基于此，万科“快速销售、快速周转”策略高速运转，快速开发销售回笼现金，保障资产回报率。而对最核心的资产回报率而言，有“利润率”、“周转速度”和“财务杠杆”三个影响因素，周转速度如今成为万科甘愿放弃利润持续降价的最大考虑。

　　万科战略与投资管理部曾针对碧桂园做了一份研究报告，十分认同其“以价低换取快速周转”的策略，碧桂园的项目从拿地到预售平均时间为7个月，从预售到结算平均时间为8到10个月。从获取土地到开始卖房子，万科需要9到12个月。王石的理解是快速开发的利润率可能低一些，但是资产回报率却更高。

　　于是早在2007年，王石就提出万科项目中高档产品与中档产品比例应在2∶8，使万科提早调整中小户型比例。另一个就是王石提出“不捂盘、不囤地”，降低万科在土地储备上的资金积压，却间接提高了万科的存货周转率。

　　时隔两年，王石当初的预判仍让郁亮和万科人佩服不已，有人称“批售比和王石的直觉成为万科两大谜”。

　　肖莉曾预计万科2008年的经营利润率(扣除营业税等影响)为26%左右，2009年降为20%~22%。分析人士表示，预测经营利润率下降，说明万科已经为未来的价格战做好了准备。