编者按：2008年万科高调降价，在业内千夫所指，当时开发商都是“悄悄的进村，开枪的不要”；2009年万科成了真正的带头大哥，再次降价一呼百应，服众的关键是其正确的市场判断。

 　　万科的降价来得有些“温文尔雅”，这个曾经被同行抵制的坏孩子终于享受到集体的温暖——当万科在上海推出“暖冬特别行动”时，绿地、合生、保利等开发商也惶惶然跌价跟进。每一次调整万科总能夺得先机。

　　“上帝管不着的地方”

　　从王石、郁亮等万科高层，再到区域一线的公司负责人，万科在2009年初散发的信号非常明显：降价。

　　据说万科前两轮大幅降价后，也在内部讨论负面效应带给万科的影响。争论的结果是定下“继续降价”的基调，但要“放马缓行”。“顺应市场调整价格”成为万科新闻发言人肖莉对降价最直白的解释。

　　万科感到了危机。每月公司召开“月度会”，万科各区域公司借此频繁交流，及时跟进项目的进展。会上公布研究院每月对14个项目分布城市的“批售比”统计，万科将这一数字与公司内部在这一区域市场的销售情况和存货情况进行对比，以判断区域市场的冷热和公司的销售速度。根据公司的内控体系，一旦这两组数字的对比发出预警，公司就必须调整策略，即时反应。

　　虽然“批售比”数据万科一直秘而不宣，然而王石和郁亮对于这一数据和研究部的“技术预警”相当关注，当初正是“批售比”数据真正让王石感到冬意并同意经理团队的降价决策。

　　“对万科来说，现在最大的问题是存货，即卖不出去的房子。”即使2008年三季度末万科存货874亿元，而现房库存仅为50.1亿元，财务出身的郁亮对这一数字仍然敏感，万科也首次对存货计提跌价准备5.35亿元。

　　存货是资金周转的最大敌人，房地产业的存货主要体现在土地和现房上，土地库存能通过调整开工计划迅速消化，处于企业可控范围内，现房销售则完全依赖市场，万科称之为“上帝管不着的地方”。

　　如何快速消化存货成为万科决策会议的主要话题。