投资房地产新融资渠道启动？

  　  缘起：受到整体经济环境的影响，投资者对进入房地产市场开始采取谨慎态度。据多家研究机构监测发现，2008年全年，整个北京商业地产市场的投资活动面临很大的压力。尽管市场交易量并未比2007年同期大幅下挫，但买卖双方之间的预期差距依然很大。仲量联行最新发布的数据显示，北京2008年房地产全年并购总额达到41亿美元，同比降低18.3%，其中外资全年并购总额同比降低74%。由于写字楼、商铺在近两年的供应出现高峰，因此2009年所有物业租金均有10%至15%的下降。

   　 依据：据戴德梁行和仲量联行两家机构透露，目前引入房地产投资信托基金以及放宽对保险公司直接投资于国内房地产市场的限制这两项方案正在审议之中，这些政策的最终出台，可能使2009年整个商业地产投资市场的发展格局发生根本性的变化。房地产投资信托基金的引入，不仅将为房地产开发商和业主/营运商提供一个新的融资渠道，同时也能使更多的个人和企业参与房地产市场的投资。与此同时，目前保险公司成为房地产市场主要投资商的势头已初露端倪，它们对投资于房地产市场的热切希望，将有可能为商业地产的市场售价提供进一步的支撑。

    　走向：随着2008年岁末前商业地产售价的走低，这种差距可望缩小，预计2009年投资市场将会趋于活跃。鉴于租金持续走低和投资者为了在风险增高的市场当中能够获得补偿从而要求更高的收益率，我们预计各个物业类别的售价将会普遍下跌15%至20%。同时，谨慎的投资者将会把投资重点放在一线城市进行核心投资，2009年一线城市投资活动将增加。而随着监管限制的放宽以及买卖双方对价格预期的调整，可以预见2009年外资收购活动将会重新兴起。一旦放宽商业地产的投资限制，以及推出房地产证券化投资产品，都将在一定程度上起到对冲下行风险的作用。