编者按:面对在2008年坐上“过山车”的中国房地产，业界把市场最早走回正轨的时间“赌”在“牛”年年中，除了降价清盘销售，更多业内人士把期望放在对“二套房贷”松动等政策上，把促成“改善型”住房需求成交当成是撬动市场的主力军……

   　 牛年楼市已经拉开序幕，然而未来市道是“牛”还是“熊”仍难以定论，市场变数永远难以猜想和预料的。《北京晨报》房产周刊在大量采访基础上，围绕政策、房价、供应量、二手房等五大与房地产市场息息相关的问题大胆猜测。

  　  政策取消二套房贷款限制？

    　缘起：最早传“取消二套房贷相关限制政策”是在2008年10月，当时市场成交量连月低迷，救市呼声四起。此后在2008年12月10日结束的中央经济工作会议提出，“要增加保障性住房供给，减轻居民合理购房负担，发挥房地产在扩大内需中的作用”。国务院常务会议确定三条措施，加快保障性住房建设，鼓励住房消费，保持合理房地产开发投资规模。

   　 住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌在解读政策时再次提出：“二套房”政策还有下调空间。或许是考虑到现在市场还是有风险，新政策中并没有放开投资性二套房的购房政策，如果市场起不来，投资没有拉动，也许还会调整。

   　 依据：2008年9月，房地产市场处于高位运行，央行、银监会调整“二套房政策”。如今房地产市场大变，“二套房”政策是否会松动备受关注。尤其面对连续降息、减税以及房贷优惠利率的利好政策连续出台，市场回暖迹象依旧不明朗，因此人们把“二套房政策”未松口当成是楼市的“紧箍咒”。

    　走向：顾云昌表示，任何政策都应该审时度势。二套房相关限制政策是在楼市投机、投资过热时产生的政策，该政策的出台是给楼市降温的“冷气机”，是为了进一步减少投资、投机需求；而如今，房地产市场处于“冬天”，该取暖、该加温。因此，取消二手房相关限制政策势在必行。

    　房价下降20%还有空间？

   　 缘起： 2008年，北京住宅市场最终以其售价的回落而黯然收场。据仲量联行的最新统计显示，在2008年第四季度中，北京高档公寓的平均售价较上季度下降6.3%，降至19711元/平方米；豪华公寓的平均售价下降5.9%，降至23791元/平方米；别墅的平均售价下降3.9%，降至20285元/平方米。2008年度住宅市场销售状况的不尽如人意，导致开发商纷纷降低一级市场的售价，使得此前已经受到市场表现疲软影响的二级市场更是雪上加霜。面对还未见底的全球金融危机，房价在2009年进入下行通道成为业内的猜想之一。

  　  依据：经历2008年下半年房地产初冬的洗礼，部分小开发商、或者同期在售量较多的开发商，并且考虑到国内经济不会在短期内扭转下滑的态势，为了快速回笼资金，使公司能正常运转，今年必将降价销售，同时根据不同情况，确定当期的打折策略。中原地产投资顾问部认为，虽然有政策的刺激，但市场信心的恢复仍然需要时间，因此乐观估计，2009年下半年市场发展基本稳定，日成交在200套以上。

  　  走向：仲量联行北京研究主管马安平预测，2009年高端和豪华住宅价格有15%至20%下跌的可能，别墅价格有10%至15%下跌的可能。原因是买家在等待更低的价格和更多的政策优惠，同时巨大的存货也将会抑制价格上涨，而出租市场的疲软导致投资需求的进一步下降。中原地产投资顾问部分析认为，2009年北京房价将稳定至2006年的水平。持相同观点的还有中大恒基，该机构认为2009年的二手房价格有可能下滑10%至20%，即使出现这一幅度的下降，二手房的均价仍然会高于2006年均价很多，所以绝大部分在2006年前购房的业主不会出现卖房亏损。而新的市场状况还将有利于增加目前购房需求，有利于2006年前购房的消费者卖旧买新，置业升级。