【分析】

　　1应市而生把控项目

　　为何要引进商业管理公司呢?魏然称，商业管理公司可谓应市而生，这是商业地产发展的必然阶段。在福州商业地产的发展应该经历了三个阶段，一是早期阶段，开发商建好项目，产权分割后出售，此后商业行为与开发商无关，商业的好坏全凭市场调剂，有点儿自生自灭的感觉。

　　第二阶段，则是投资客开始关注回报率，开发商亦想盘活局面，但大多数开发商缺乏对项目的整体控制力，散户自身调节的经营风险很大，出现了许多失败案例。甚至有些开发商承诺“售后返租”等，但由于监管不到位、招商经验不足等，出现了无法保障投资客利益的行为，以至于变相融资等，因此，国家明令禁止售后返租行为。第三阶段，则是地产发展至今，不少开发商已从竞争激烈的住宅开发转向利润较高的商业+住宅的地产综合体开发，无论是开发商还是投资客都非常关注商业地产的长期性，如何正确地定位商业地产、更好地规划商业地产、成功地运营商业地产，成为品牌开发商最为关注的事情。

　　对于开发商而言，商业与房地产开发是两个不同的行业，开发商懂得房地产开发，却不一定懂商业；做商业的人，只懂商业，也不一定懂房地产开发。因此，这些年，在商业地产项目中，有的案例成功，有的不成功，主要是信息的不对称。而对于商业地产而言，有三个过程：一是开发行为，即开发商开发项目；二是投资行为，即项目分割后，投资人的购买行为；三是经营行为，即承租人租赁商铺。三个过程中，涉及的人、事和责权利颇多，应该有一个强有力的组织者、协调者。

　　因此，商业管理公司的出现，很好地解决了这个问题。

　　魏然称，一个好的专业的商业管理公司，能够按专业水准提出方案，调查、分析项目的立店环境，能在商业业态上把握项目的规划、定位，充分了解当地零售、消费市场状况，有着良好的把控项目招商规划、整合、运作能力等等。

　　2缩短市场培育期

　　“在专业的商业管理公司运作下，一个商业地产的市场培育期会大大缩减”，群升置业总经理肖斌称，这对商业地产的长期发展至关重要，同时也极大地增强了投资客的消费信心。

　　传统的商业地产项目，要想兴旺起来，需要很长的时间，甚至要走一段弯路。以中亭街为例，传统的中亭街是富有传奇色彩的商业古街，然而，中亭街在2002年重新开放后，效果却不尽如人意，空置率高达60%。中亭街的负责人坦言，在最初的两年，中亭街的压力非常大，在2004年，中亭街迎来了发展的第一个契机，引进了国美电器入驻，随后苏宁、永乐等家电巨头相继进入，这极大地刺激了福州人的消费力，带动了中亭街的人气，而中亭街也从此找到了适合自己的发展方向，即主业态应以专业市场为主，前后历经了5年。再以中洲岛为例，亦在2002年开街，至今仍处于定位不清的状态，最初的定位为旅游、休闲街，后来因招商不成功，调整定位为香港CEPA城，最终仍因为招商不成功，不了了之。

　　去年，中洲岛对外宣称海峡服装批发城，但仍未能让中洲岛“起死回生”。

　　究其原因，仍是商业地产项目前期规划、定位不明，以至于市场培育期无限延长，甚至夭折。“专业的商业管理公司前期就要介入”，肖斌称，它对开发商的商业地产项目要提出可行性建议，甚至着手整合合适的商业资源。例如，大型综合商业的ShoppingMall，一般都配置有主力店，而且这个主力店的招商至关重要，有些开发商会根据主力店的要求来规划项目，不同的主力店要求也不尽相同。对于这些，开发商都要事先洞悉，否则项目越深入，后期的招商困难就越大。因此，开发商不应盲目地建设开发，应该先招商，让懂商业的人在开发前期加入进来，哪些地方该如何走线，该设计什么样的结构等，这样项目比较容易获得成功。