根据市场上惯用的判断标准，市场每年的存量大概是当年推出总量的10%。如果依照这一指标，显然几个一线城市住宅存量都已经严重超标。

　　联合证券日前对重点城市商品住宅的测算结果显示，如果市场保持当前的消化速度，北京和深圳市场消化当前可售商品住宅约需一年半，上海为3个月。

　　“今年的调控结果，空置率上升，房价环比下降。全国房价还有3.5%的平均涨幅说明什么呢——一半城市在降，一半城市在涨，全国平均还有3.5%，有的在降有的还在涨。毫无例外的，交易量都已经进入负的了。”全国工商联房地产商会会长聂梅生昨日在苏州举办的“绿色生态建筑发展趋势论坛”上预估称，明年一季度房价的增幅可能变成负值，而“由正到负”的转变将是楼市真正的拐点。这些数据估计对于现在庞大的存量来说并不是一个好消息。

　　从存量房数据看，上海二手可售住宅约为新房的2.5倍。因此联合证券认为上海住宅市场的销售压力也很大。总体来看，几个重点城市都严重供大于求。该机构判断，市场供求关系改善的契机或会出现在明年下半年或者后年。

　　统计数据显示：10月上海市场的成交量是自去年同期持续萎缩以来难得一见的一次回升，也是自6月以来成交量环比的首次增长。但是同期均价也出现了5.1%的环比下跌。

　　同时，据保利地产代理统计数据显示，上半年广州十区商品住宅供应同比增加20%以上，但成交面积缩水严重，不及去年上半年的六成。坊间以“供应增、交易减”来形容上半年楼市的运行特征。有统计数据将5万套作为今年总供应数的预估，而供过于求的现状一时间难以得到逆转。

　　但是情况或许也没有那么糟糕。根据深圳市房地产研究中心的数据统计，去年深圳全市一共消化5万多套房子，而今年的销量很可能难以超过4万套。不过，在楼市大热的2005年和2006年，每年的销量接近10万套。所以有业内人士提出：住宅的存量也是反映市场供求关系的一个指标，并是一个可变的参数。

　　“要么降价以实现快速销售，要么用时间换销量。这就是应对庞大存量的最终解决方案。”世邦魏理仕住宅项目营销部高级董事陈炜对本报记者称。

　　“虽然受房市新政策的刺激，预计年底成交量会略有回升，部分刚性需求者会出手，但是若要市场恢复到正常成交水平，开发商的进一步降价让利仍是大势所趋。”陈史翎对上海市场的形势这样估计称。