1999年，中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度，推行住房分配货币化制度。至此，住房被真正全面推向市场。2002年2月，住房实物分配在全国停止。各地纷纷出台鼓励购房政策。上海一度出台购房者可获得上海蓝印户口的政策，这一政策直到2002年春天才取消。
嗅觉敏锐的民间资本开始行动，2001年媒体上首次出现了温州炒房团的身影。28名房产开发商登上2001年福布斯中国富豪榜。今日的众多富豪正是在这一阶段收获颇丰。
进入2002年，房地产市场规范政策才开始出台，其中土地出让制度，以及限外令。
2002年7月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始施行。此前的土地出让制度成为孳生腐败的温床，上海房地产局主管土地出让10年的副局长殷国元于2006年在退休后“出事”。
外资开始在各地扫楼，上海盛捷公寓2006年2月以1亿美元价格被收购，经过改造于一年后出售，外商获得的毛利率高达297%。
2007年12月1日，《外商投资产业指导目录》正式实施，明确规定限制外商进入房地产的多个领域，包括：土地连片开发，高档物业如别墅、酒店、高尔夫等项目开发和房地产中介、经纪领域。
基本住房保障有待完善
“由于没有建立起真正的基本住房保障制度，经济适用房和廉租房难以满足中低收入人群的需求，因此所有人都只能进入房地产市场。”顾海波说。