现在我们再来讨论两个问题，第一个问题是在购房期间，房价下跌的风险由谁来承担？第二个问题是在房价下跌的情况下，是房价下跌破坏了正常的市场秩序呢？还是其他方面的原因。

　　对于第一问题，在一个成熟的市场中，其实是十分简单的问题，合约当事人只要履行合约就可以了。比如说，现在有一种所谓的“无理由退房”合约。这种合约规定，购房者在购买期房期间，如果出现房价变动，购买该项目住房的人可无理由退回所签订合约购买的房子。风险当然基本上是由房地产开发商来承担了。但是，这种合约必须建立在有独立第三方保证履行的基础上，如果没有这种保证，这种“无理由退房”合约的风险是不确定的。特别是当房地产开发商把这种合约当作一种融资工具及营销方式，签订这种格式化“无理由退房”合约的购房者风险更高。因为，一旦这种合约的中止，购房者是无法通过正当的途径让这种住房项目公司来承担合约风险的。因为，很简单，在严重信息不对称的情况下，购房者是不知道这种与市场法则相悖的格式化合约风险分担的情况。

　　对于的一般购房合约，尽管也是一种格式化合约，但是这种合约可加上相应的附加条款。因此，合约当事人的风险分担，基本上会通过购房合约表明。因此，万科上海楼盘今年以来的前期购房者，如果要“退房”，就得看其签订的合约条款是如何的。如果合约条款规定购房者可以“退房”，那么价格变化的风险则应该由万科来承担。如果合约条款没有这样的规定，那么住房价格下跌的风险当然是由购买住房的人来承担了。除非房地产开发违反合约所规定条款。针对这种现象，并不是房价下跌引起什么退房潮风险及社会问题，而是相应的政府部门要坚决保证合约的有效履行的问题。如果任由购房者不履行合约，那且是会真正破坏房地产市场秩序。在市场交易中，如果合约不能够保证履行，那么这个市场的秩序根本就无法建立。因此，在万科退房事件，政府要做的就是不要袒护任何一方，保证签订的合约坚决认真履行，否则，中国房地产市场秩序根本就无法建立。