今年以来，尽管有房地产开发一直在把房地产市场的风险无限放大，说什么房地产企业资金链断裂；说什么房地产市场的价格如何不能大跌，下跌之后会造成多大的风险等。而房价最不能下跌的理由就是，如果房价下跌会引起广大购房者的退房潮，而这种退房潮会破坏既有的房地产市场秩序及引起社会问题或危机。比如说，万科上海楼盘今年以来的连续降价已引发前期购房者“退房”的呼声，因此，房价不能跌。

　　可以说，在一个成熟的市场经济中，这样一种房价不能跌的理由根本上是不存在的。因为，在市场中，任何交易都是通过合约来进行的，一宗交易得以完成就得以合约承诺为基准。政府的三大基本职责之一，就是保证合约有效履行。而市场的价格无时不在变化，这种价格变化的风险就得通过合约签订让合约当事人分别来承担。

　　但是，在中国，购买住房合约签订之后，购房者为什么可以在房价的变化之后，要采取退房的方式来让房价下跌的风险让房地产企业来承担呢？这不是完全破坏了基本的市场秩序吗？

　　其实这里有几个问题，一是大家知道我们居民购买的这些住房都是期房，而我们的居民为什么愿意购买期房，就在于过去房地产开发商及有些政府相关部门一直在强调，购买期房可以获得价格上的优惠。也就是说，购买期房的价格要比购买现房的价格便易。但实际上，大多数居民没有考虑到，这只是在房价上涨时可能结果。如果房价下跌时，情况则不是这样了。因此，当房价下跌时，购买期房的民众看到自己早就付钱购买的住房的价格下跌时，他们当然是不愿意承担这种风险了。因此，不少居民退房与早些时候对购买期房的误导有关。

　　二是已购买期房的民众之所以要退房，还有于我们政府职能部门没有真正能够保证合约认真履行有关。在市场中，任何交易都得通过不同的合约来完成，由于市场的不确定性，交易合约的纠纷随时都会发生。如何保证交易合约的有效履行，政府相关部门作为独立的第三方，就得公正公平来处理这些合约的纠纷，这样才保证市场的交易顺利进行。目前许多合约纠纷的出现就在于没有这样一种保证，特别是房地产市场。比如说，地方政府不希望当地的房价下跌，它就不会对这种退房合约纠纷公平公正处理。在这种情况下，房价一下跌，购房者自然希望把风险转移给他人来承担。